MB, 주택 정책 교통정리, 재건축 층수 제한 풀릴 듯

이명박 정부의 주택 정책 방향이 분명해졌다. 도심 재개발·재건축부터 먼저 하고, 필요하면 신도시로 보충한다는 것이 골자다. 지난해 대선 때 주장했던 내용이지만, 대선 이후 규제 완화 기대감에 집값이 들썩이자 이 대통령은 줄곧 “집값 안정이 우선”이라고 강조해 왔다. 시장은 다소 혼란스러워했다. 그러던 중 이 대통령이 24일 국토해양부 업무보고에서 “복잡한 면이 있지만 그래도 해야 한다”고 확실하게 입장을 정리한 것이다.

도심 재개발·재건축을 활성화하는 것은 노무현 정부의 주택 정책과 정반대다. 노 정부는 판교·동탄 등 신도시 10곳을 지어 50만 채를 공급하는 계획을 세웠다. 동탄·검단 신도시에는 ‘강남 대체’라는 수식어를 달았지만 시장의 반응은 우호적이지 않았다. 출퇴근 거리와 생활 여건을 감안하면 서울 강남권처럼 수요가 두터울 수 없다는 우려였다. 반면 이 대통령의 기존 도시 개발 우선 정책은 ‘수요가 있는 곳에 공급한다’는 시장 원칙에 더 충실하다. 기반시설이 어느 정도 갖춰져 있어 개발 효율성도 높다.

도심 주택을 늘리려면 당장 풀어야 할 규제가 용적률이다. 뉴타운 같은 재개발은 지난해 최고 250%까지 용적률이 상향 조정돼 숨통이 트였다. 그러나 서울 강남의 중층(10~15층) 재건축은 용적률에 발목이 잡혀 있다. 은마·청실·홍실아파트가 대표적이다. 서울시가 적용할 수 있는 용적률은 210~230%인데 이 아파트들의 용적률은 이미 200% 안팎이다.

그러나 용적률 규제는 덜렁 이것만 풀 수 있는 문제가 아니다. 소형·임대주택 의무 건설, 기반시설 기부채납 같은 다른 규제와 한데 엮여 있다. 또 일률적으로 풀 경우 지역에 따라 교통난 등으로 주거환경이 더 악화될 수 있다. 절충안이 필요하다. 이 대통령도 “절충해서 안을 만들라”고 말했다. 층수 제한 완화가 한 방법이다. 서울시는 재개발·재건축이 많은 2종 주거지역의 평균 층수를 16층으로 제한하고 있다. 같은 용적률이라도 층수를 높이면 건물 간 간격도 넓어지고, 여유 공간이 많아져 주거 환경이 좋아지게 된다.

남는 문제는 집값 상승이다. 서울 강북 아파트 값은 1~2월에 2.1% 올랐다. 뉴타운이나 뚝섬·용산처럼 도심 재개발과 연관된 곳이 상승세를 주도하고 있다. 이 대통령은 특정 지역 문제에 집착하지 말라고 했지만, 특정 지역이 오르면 주변이 따라 오르는 부동산 시장의 특성을 어떻게 관리할지가 과제다. 권순형 J&K부동산투자연구소장은 “재개발·재건축의 이익이 모두 사업 시행자에게 돌아가는 문제와 마구잡이개발에 대한 우려를 어떻게 해소하느냐가 관건”이라고 말했다.　

김영훈 기자