재개발지역 어떤땅이 재산평가 높은가

재개발지역에서 조합원들에게 배정되는 아파트평형은 조합원이 현재 이 지역안에 소유한 토지나 건물의 재산평가액 순위에 따라 차이가 난다.따라서 재개발지역에 투자하려는 사람들은 재산평가액이 높은 땅을 골라 사는 지혜가 무엇보다 필요하다 .
통상 재산평가는 조합원이 소유한 토지의 평가금액과 건물에 대한 평가금액을 합해 계산되며 토지의 경우 위치.형태.지형에 따라 큰 차이를 보이므로 꼼꼼히 따져본 후 투자해야 낭패를 보지않는다.가령 재개발지역내 토지 30평을 소유한 갑이 평당 3백만원이란 판정을 받았는데,20평을 소유한 을은 5백만원으로 판정을 받았다면 을이 평수는 작지만 당연히 더 큰 아파트를 배정받게 되는 것이다.
그렇다면 감정평가액이 높게 매겨지는 토지는 어떻게 생겼을까.
우선 가급적이면 넓은 도로와 인접해 있고 고지대 보다는 저지대지역에 위치한 땅이 평가에서 유리하다.25일부터 입주가 시작되는 서울서대문구영천동 삼호아파트를 예로 들어보자 .90년 서울시 재개발사업가격평가위원회가 시행한 이 지역 토지평가에 따르면그림에 나타나 있듯 도로에 접해있고 저지대인 경우 감정가가 평당 5백80만원이 나온 반면 도로와 떨어져 있고 고지대에 있는경우에는 평당 2백84만원으로 같 은 지역안에서 무려 두배이상차이가 난다.특히 도로에 인접해 있더라도 차량진입이 가능한 곳을 선택해야 한다.그림 A의 경우 도로폭이 4m이지만 차량진입이 가능해 감정가가 높게 나온 반면 B의 경우 도로폭이 6m이면서도 차량진입이 불가능 해 도로폭이 넓은데도 불구하고 감정가는 오히려 1백만원이나 낮게 결정됐다.또한 집주인이 임의로 길을 낸 사도(私道)집은 감정가가 아주 낮게 나오므로 유의할 필요가 있다.
도로와 상관없이 땅모양도 큰 변수로 작용한다.일반적으로 땅모양이 삼각형.역삼각형보다 정방형 또는 장방형 토지를 고르는게 감정가를 높게 받을 수 있다.네모 반듯한 땅이 용적률을 많이 확보할 수 있어 토지효용이 높은 것으로 간주되기 때문이다.
건물의 감정평가는 건물을 짓는데 드는 총원가에서 사용한 기간만큼을 감가상각하는 복성식 평가법을 사용한다.예를들어 내용연수(耐用年數)가 30년인 건물(30평)을 4천5백만원에 지어 20년을 살았다면 이 건물의 감정평가액은 총원가에서 감가상각비용〈총원가×(사용연수/내수연수)〉3천만원을 뺀 1천5백만원이다.
金炫昇기자