<독자부동산무료컨설팅>서울 화곡동 77.5평 2층건물

중앙일보

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소규모 필지를 개발할 때는 주변의 상가 및 주거시설의 임대현황을 정확히 알아봐야 한다.주변의 상권이 침체일로에 놓여있어 임대시세가 떨어지는 추세인데도 불구하고 무조건 임대료를 많이 받을 생각에 상업시설을 많이 배치하면 투자비도 못 건지는 낭패를 당할 수 있기 때문이다.이같은 소규모 부지의 개발방안을 한국부동산신탁이 진단했다.
[편집자註] ◇독자 의뢰내용=대상 부동산은 서울강서구화곡동 까치산길에 접해있고 신월국민학교에서 1백여m 떨어져 있다.대지면적은 77.5평으로 현재 2층건물이 들어서 있으며 1층 상가는 임대중이다.본인의 판단으로는 1,2,3층은 상가,4층은 원룸 주택,5층은 자가 거주용 주택으로 개발하고 싶다.
◇전문가분석=공항 인근 일반주거지역의 이 부지는 해발 57.
86m까지 건축물 고도가 제한돼 있으나 대지면적이 좁아 이 영향은 크게 받지 않는다.부지가 접한 도로는 세 도로가 개통되기전에는 통행량이 많고 상권도 활성화됐었으나 새 도 로 개설 이후 상권이 극도로 침체되고 있다.
또 보도가 정비되지 않아 통과 교통 때문에 부지로의 진입이 어렵고 보도 통행 인구가 적으므로 상가를 2층이상 개발하는 것은 바람직하지 않다.상가를 설치하더라도 구매목적이 확실하고 주변지역에 분포되지 않은 오락실.책대여점.미용실.세 탁소 등이 유망하다.
◇주변여건=일대 상가시설은 국민학교를 중심으로 노변을 따라 형성돼 있으며 주택은 도로 이면지역에 배치돼 있다.주변 업종으로는 주택수리점.카페가 주를 이루고 학원.슈퍼.비디오점및 사무실.사진관등이 산재해 있다.
주변 신월국교 인근 신축상가의 경우 1층이 전세기준 평당 4백만~4백50만원,2층이 평당 2백만원 수준이고 주택의 경우 평당 2백만~3백만원선에서 임대료가 형성돼 있다.이 땅에 상가시설 중심으로 짓는다면 상권력이 떨어지고 주택의 경우는 도로에붙은 단점으로 주변보다 임대시세가 낮게 형성될 것으로 보인다.
예상임대료는 상가는 1층이 평당 3백50만원,2층 1백80만원,3층 주택은 2백50만원으로 추정된다.
◇개발방안=이 부지는 상업용건물로 개발하는 방안과 주거용건물로 개발하는 두가지 안이 가능하다.의뢰자의 희망대로라면 상업용건물로 3층까지 상가시설을 꾸미고 4~5층을 원룸주택및 입주용으로 지어야 하나 2층의 상가임대료가 평당 2백만 원 이하로 전망되고 주거용도 평당 2백50만원에 불과해 투자효율이 떨어진다. 특히 상가는 임대가능성이 낮고 월세가 보편적이므로 임대가의 50%를 보증금으로 받는다 하더라도 임대수입(1백% 임대기준)이 투자비보다 1억여원이상 부족하므로 2층이상의 상가개발은지양해야 한다.또 주거용만으로 개발할 경우에도 법규 상 인접대지선으로 부터 아파트는 6m,연립주택은 3m,다세대주택은 2m이상 떨어져야 하므로 공동주택으로 개발하기에는 땅이 너무 좁다. ◇최적대안=따라서 이 부지는 가능한 최대의 면적을 확보할 수 있도록 3층짜리 다가구주택으로 개발하되 1층은 상가,2층이상은 주택용이 바람직하다.개발면적은 주택의 베란다를 고려,건폐율 54%를 적용해 바닥면적을 42평으로 하고 연건 평은 1백26평이 적당하다.
◇투자비및 수익성=이 경우 공사비 2억1천4백20만원(평당 1백70만원),부대비용 4천2백84만원,취득세.등록세 6백77만원등 총투자비가 2억6천3백81만원이 든다.임대수입은 1층상가를 평당 3백50만원,주택을 2백50만원으로 정 하면 보증금수입이 2억8천3백50만원(주택은 전세기준.상가는 보증금 50%)에 이르며 상가의 월세수입은 1백47만원으로 추정된다.1백% 임대됐을 경우를 가정하면 개발시 자금수지는 1천9백69만원이 남는 셈이다.
나대지상태의 땅값은 평당 5백만~6백만원으로 추정되며 평당 5백만원에 팔 경우 약 3억8천7백35만원정도가 되지만 양도세를 내고나면 순수입은 3억원 정도로 예상된다.
개발후 건물가치액(주택의 경우 평당 4백만원,1층상가는 7백만원)은 6억3천만원선으로 평가되고 보증금수입을 빼면 3억4천6백50만원이 산정되므로 땅을 그냥 팔때보다 4천여만원의 개발이익이 더 나오는 것으로 나타났다.따라서 개발에 따른 수익이 뛰어나다고 할 수는 없으나 고정월세수입과 향후 건물가치상승분을감안하면 개발도 고려해볼만 하다.
◇컨설턴트:呂英鍾〈한국부동산신탁 주식회사 컨설팅부장〉(569)9201