<독자부동산무료컨설팅>서울 구의동 주거지491평

중앙일보

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부동산은 환경과 어울려 조화를 이룰때 제값어치를 낸다.따라서대상부동산의 주변환경및 수요층은 어떤지를 종합적으로 분석해 개발방향을 잡아야 한다.주변에 어린이대공원이 있어 입지적 여건이독특한 朴모씨 소유의 구의동 일반주거지 4백9 1평에 대한 개발방향을 대한부동산신탁이 진단,최적안을 제시했다.
[편집자註] 지난 75년 취득한 서울성동구구의동 어린이대공원후문옆 일반주거지역안에 4백91평을 소유한 토지주다.전체 부지중 1백30평은 지난 71년 2층 건물을 지어 독서실로 사용하고 있고 나머지는 가건물형태의 화원을 차렸다.
그러나 부지활용도가 너무 낮은데다 택지초과소유부담금을 계속 물어야 하는등 부담이 많아져 어떻게든 활용방안을 찾아야할 형편이다.특별한 용도보다는 수익성도 높고 지역사회에 공헌할 수 있는 시설로 개발됐으면 하는 바람이다.
주변여건.세금문제등 제반여건으로 볼 때 이 땅은 스포츠.문화시설로 개발하는 것이 유리하다.이 부지를 개발하지 않고 그냥 팔면 34억원정도 받을 수 있다.2필지 가운데 대로변에 접한 땅(3백91평)은 지난해 공시지가가 평당 6백60 만원이나 안쪽 필지는 평당 2백50만원에 불과하기 때문에 한꺼번에 묶어판다면 평당 매매가가 7백만원선을 넘지못할 것으로 전망된다.양도소득세가 매매금액의 30%정도인 10억원을 넘어서기 때문에 그냥 판다는 것은 바람직한 방안이 아니다 .
그러나 무엇보다 이 땅은 오래전부터 내놓았어도 비교적 구매력이 약하다는 지역특성 때문에 원매자(願買者)가 나타나지 않았을정도로 여건에 맞는 개발이 불가피했던 부지다.
따라서 어린이대공원과의 연계성을 고려,만남의 장소로 활용될 수 있는 업종을 유치하는 형태가 바람직하며 이럴 경우 가족에게는 경제적 외식공간을,연인에게는 스포츠와 가벼운 식음공간을,나들이 소그룹에게는 휴게공간을 제공할 수 있고 부수 적으로 지역의 클리닉공간 역할도 맡을 수 있다.
***주변여건 강남과 강북을 연결하는 천호대로변에다 지하철 5호선의 아차산역이 자리한 교통의 요충지이지만 사무실이나 서비스시설의 수요가 적은 교통통과 지역인데다 군자동네거리와 화양리.구의역.중곡동시장등 경쟁관계에 있는 상권이 가까이 있어 고객을 빼앗길 우려가 높기 때문에 독자적인 개발개념이 필요한 부지다. 즉 도로전면으로 상업시설이 들어서있고 이면에는 단독주택이밀집된 전형적 점주(店住)혼용지역으로,상업시설로는 소규모의 분식점.스낵점.식당등과 가구점.학원등이 들어서 있지만 대부분 영세성을 면치 못하고 있다.
따라서 유사시설 개발시 대형화.고급화.집중화로 차별화해야 상품가치가 높아진다.특히 권역안에는 의료시설이 빈약해 집단화된 클리닉센터 개념도 바람직하다.또 대공원과 인근지역 식당이 대부분 한식.중식 일색이어서 어린이나 청소년층의 기호에 맞는 패스트푸드점이나 가족레스토랑의 유치도 가능하다.
따라서 이 부지는 어린이대공원의 후문입장객(93년기준 연간 3백50만여명)을 끌어들일 수 있고 지역내 상업기능의 열세를 만회하는 용도,즉 근린생활시설이나 스포츠시설로 개발한다면 수익성의 극대화를 꾀할 수 있을 것이다.
물론 어린이전용 놀이시설인 「토이랜드」같은 공간으로 개발할 수 있으나 단일사업으로 사업성공 여부가 불투명한 것이 단점이다. ***최선책 이 지역의 주요 고객층인 가족그룹과 청소년및 연인그룹의 기호에 맞춰 젊은이들을 위한 커피숍.가족외식공간.기타 볼링장등 스포츠시설을 유치하는 것이 최적안이다.
▲건물규모및 용도=기존 독서실을 철거하고 전체부지에 바닥면적2백39.6평(건폐율 48.8%),지하 2층.지상 6층에 연면적 2천2백62평 규모의 빌딩을 지을수 있다.지하 1층(3백62.4평)은 볼링장,1층(이하 각층 2백39.6 평)과 2층은만남의 장소 기능을 겸하는 패스트푸드점.제과점.피자전문점.커피전문점으로 구성하며 3,4층은 무용.미술등 예술계학원,5층은 클리닉센터,6층은 스튜디오.갤러리등으로 구성한다.
▲투자비및 예상수익금=공사비를 평당 2백7만원으로 하면 47억2백만원이 들어간다.임대수요가 많은 1층을 순수전세로 하고 지하1층과 2층이상은 보증금 50%에 월세 50% 조건이면 분양전망이 밝다.임대료를 1층 평당 8백만원,2층 4백만원,3층이상 2백20만원으로 정하면 세전(稅前)임대수입이 연간 7억원정도로 예상된다.
▲사업채산성=보증금으로 들어오는 자금 49억2천9백만원에서 공사비 47억2백만원을 빼면 개발에 따른 잉여금은 2억2천7백만원이 발생한다.
이밖에 월 총임대료가 5천7백63만원이 보장돼 1년후 6억9천1백만원의 임대소득이 생기는 셈 이다.
이럴경우 사업 첫해에 제세공과금(취득세.재산세등 약 3억9천만원)을 제외하고도 3억여원의 순이익이 발생한다.10년동안의 누계자금수지는 임대수익금(월임대료 및 보증금에 대한 이자수입)이 1백6억원으로 보증금누계 66억2천5백만원(연 간 임대료 상승분 3%포함)을 공제하고도 39억9천2백만원의 순수입이 생기고 건물은 건물대로 온전히 남게 된다.