잠실 주공저층아파트 재건축돼도 채산성 의문

고층으로 재건축될 것을 기대,최근 값이 평당 1천만원이상까지치솟고 있는 서울잠실주공 저층 노후아파트 에 신규 투자할 경우수익성은 고사하고 도리어 손해볼 소지도 많다는 분석이 제기돼 주목을 끌고 있다.
10일 관계전문가들에 따르면 서울시내 대규모 재건축단지중의 하나인 잠실주공 1단지 15평형은 시공업체가 선정되면서 최근들어 평당 1천1백만원대를 웃돌고 있으나 서울시가 인구과밀을 이유로 중밀도 지구로 결정을 내릴 경우 신규매입자는 큰 손해를 볼 우려가 있는 것으로 분석되고 있다.
현재 국내 최대 규모의 재건축사업 지역으로 알려진 잠실주공 5층단지들은 아직 재건축과 관련한 도시계획 골격이 전혀 짜여있지 않은 상태로,다만 서울시는 주민들의 끊임없는 재건축 관련 민원을 일단 받아들여 검토단계에 있는 상황이다.현 재 고밀도 개발을 전제,분양 용적률 3백40%,층수 16~30층 규모로 짓는다고 가정할 경우 조합원의 개발이익 분배비율인 지분율은 1백50%로 추산되고 분양가는 평당 3백40만~3백70만원선이 될 것으로 보인다.이 경우 땅지분이 1 5평정도인 13평형 아파트 소유자는 22.5평을 추가 비용없이 확보할 수 있으며,전용면적 25.7평 규모인 33평형을 신청할 경우 차이 10.5평에 대한 분양가를 별도로 납부하면 된다.
이에따라 13평형을 1억3천만원에 매입한 사람은 지하주차장비(약6백만원)를 포함,총투자비는 1억7천1백만~1억7천5백만원선이 될 것으로 전문가들은 추정한다.따라서 인근 우성아파트 같은 평형(32평형)의 시세가 1억8천만~2억2천만 원인 점을 감안하면 9백만~4천5백만원의 시세차익이 생기게 된다.
그러나 이 경우 앞으로 3~4년간 큰 돈을 미리 투자해놓고 전세를 살아야 하는 점을 감안하면 별로 남는게 없다는 것이다.
더욱이 서울시가 잠실 저밀도 지구를 중밀도 개발로 기본계획을결정할 경우 투자자는 손해를 볼 우려가 큰 것으로 건설업체들은진단한다.잠실단지 재건축 사업을 추진중인 한 건설업체에 따르면중밀도 개발도 용적률.층수등 변수가 많아 용 적률 2백50%에다 지분율 1백10~1백30%로 가정할 경우 층수를 16층 규모로 할때 평당 분양가는 4백만~4백50만원으로 올라간다.이 경우 13평형 아파트의 총투자비는 지하주차장비를 포함해 1억9천만~2억1천1백만원선으로 추산돼 현재 시세로 따지더라도 손해를 보게되는 것이다.또 서울시가 한강변 스카이라인을 고려해 잠실단지의 층수를 15층이하로 제한할 경우 용적률이 낮아져 분양수입이 줄어들어 그만큼 채산성이 떨어지게 된다.
전문가들은 재건축대상 아파트에 투자할 때는 용적률.층수등을 따져 지분율.분양가를 계산한후 주변 시세보다 평당 2백만원이상차이가 나야 투자성이 있다고 분석했다.
〈崔永振기자〉