9월 분양가 상한제가 전면 실시된다. 정치권이 주장한 '반값 아파트'도 올 10월 시범 분양된다. 그러나 분양가 상한제가 실시돼도 정부 예상만큼 민간 아파트 가격이 많이 떨어지지는 않을 전망이다.
정부는 분양가 상한제가 시행되면 지금보다 평균 20%가량 분양가가 내려갈 것이라고 추정했지만 업계는 실제 인하폭을 많아야 15%로 예상했다. 분양가 상한을 적용받는 아파트는 전매 금지 기간도 길어진다. 수도권은 현재의 3~10년에서 5~10년으로, 지방의 비투기과열지구에선 종전에 없던 6개월의 금지기간이 신설됐다.
건설교통부는 16일 이 같은 내용의 주택법 시행령과 시행규칙 개정안을 마련, 입법예고한다고 밝혔다.
◆ 분양가 인하폭 크지 않을 듯=건교부는 분양가 상한제가 시행되면 지금보다 분양가가 16~25%가량 낮아질 것으로 분석했다. 예컨대 평당 분양가가 1500만원인 서울의 34평형 A아파트의 경우 분양가 상한제를 적용하면 분양가는 평당 1150만원으로 25% 하락한다는 것이다.
하지만 건설업계의 계산은 다르다. 인하폭이 그렇게 크지 않다는 것이다. 먼저 땅값이 이번 시행령으로 더 비싸진다는 게 이유다. 정부는 1.11 부동산 대책 때는 분양가 상한제의 택지비에 '감정평가액'을 적용키로 했다. 하지만 이번 시행령엔 주택법 공포일(4월 20일) 이후 매입한 땅에 한해 실제 거래가격도 인정하기로 했다. 업계의 요구를 일부 수용한 것이다. 대신 실제 가격이 아무리 비싸도 추가 비용(가산비)과 감정평가액을 합한 금액의 120%까지만 인정한다는 보완책을 마련했다.
RE멤버스 고종완 대표는 "택지비 인정 범위가 확대돼 실제 택지비를 통한 분양가 인하 효과는 5~10%가 될 것"이라고 예상했다. 여기에 분양가의 한 축인 기본형 건축비는 인하 여지가 적다. 업계는 지금보다 최대 15% 정도 분양가가 인하될 것으로 분석했다.
◆ 마이너스 옵션제로 가격 내리기는 한계=정부는 벽지 등 일부 품목을 소비자가 선택할 수 있도록 하는 마이너스 옵션제를 도입하기로 했다. 분양가가 낮아지는 효과를 기대한 것이다. 하지만 마이너스 옵션제로 낮아진 금액을 분양가 인하로 보긴 어렵다. 물론 소비자가 꼭 필요로 하는 품목만 선택하게 한다면 실질 분양가는 낮아질 수 있다. 그러나 건교부는 시공이 복잡해진다는 이유로 옵션을 전부 선택하든가 아니면 하나도 선택하지 않는 방식을 택했다. 따라서 입주자는 분양 뒤 마이너스 옵션 품목을 꼭 설치해야만 정상적인 생활을 할 수 있다. 분양가만 낮아졌을 뿐 치러야 할 최종 비용은 현재와 별반 달라지지 않는 것이다. 오히려 개인이 시공할 경우 비용이 더 들 수도 있다.
해밀컨설팅 황용천 사장은 "분양가 상한제가 시행되면 비용이 제한돼 요즘 인기를 끄는 타워형 아파트나 4.5베이형 실내 구조 등 시공은 어려워진다"며 "소비자의 고급화된 욕구를 충족시키지 못하면 돈으로 따진 분양가는 내려가더라도 체감 분양가는 별로 내려가지 않을 것"이라고 전망했다.
◆ '반값 아파트' 10월 시범 분양=정부는 안산 신길과 군포 부곡 택지지구 중 한 곳에 토지임대부와 환매조건부 아파트를 각각 200가구씩 10월 중 분양할 계획이다. 공급 평형은 모두 전용면적 85㎡(25.7평)다. 토지임대부 아파트는 건축물에 대한 소유권만 가지는 주택으로 토지 임대기간은 30년이며 임대료는 2년마다 조정한다. 환매조건부 아파트는 기존 분양 아파트보다 가격을 낮게 책정하는 주택으로 환매기간은 20년이며 중간에 팔 수 없다.
김준현 기자
