분당급 신도시 대체 어디야?

중앙일보

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분당급 신도시는 대체 어디일까? 6월 분당급 신도시 개발예정지 발표를 앞두고 그동안 거의 거론되지 않았던 제3지역이 유력 후보지로 급부상하고 있다.

그동안 신도시 후보지로 가장 많이 거론됐던 곳은 광주 오포와 용인 모현 일대다. 하지만 최근 들어 이들 지역이 신도시 후보지에서 배제됐다는 소문이 돌면서 다른 지역이 신도시 후보지로 강력하게 떠오르고 있다. 바로 용인시 남사ㆍ이동면 일대와 고양시 법곶ㆍ송포ㆍ구산ㆍ가좌동 일대다.

이들 지역이 최근 분당급신도시 후보지로 부각되면서 이 일대 부동산시장도 술렁이고 있다. 신도시 유력 후보지에 대한 투자 열풍은 용인 모현ㆍ광주 오포에서 용인 남사면과 고양시 법곶동 일대로 옮겨 붙는 양상이다.

광주 오포ㆍ용인 모현 부동산시장 ‘싸늘’

한때 가장 유력한 신도시 후보지로 꼽혔던 용인 모현ㆍ광주 오포지역에선 요즘 부동산시장이 썰렁하기만 하다. 최근 분당급 신도시 후보에서 배제됐다는 소문이 돌면서부터다. 광주 오포읍 S공인 관계자는 “상수원보호구역 및 수질오염총량제와 같은 환경 관련 규제를 워낙 많이 받는 곳인 데다 분당급 신도시 후보설로 집값과 땅값이 급등한 것도 신도시 개발의 걸림돌이라는 비관적인 전망이 언론을 통해 보도되면서 투자 열풍이 한꺼번에 꺼진 분위기”라고 말했다.

모현ㆍ오포 일대 빌라 등은 올 들어 지난달 중순까지만 해도 신도시 입주권 등에 대한 기대감으로 매수세가 붙으면서 가격이 크게 올랐다.

하지만 요즘은 매수세가 뚝 끊겼다. 가격도 내림세를 보이고 있다. 강남권 신도시 개발 얘기가 나올 때마다 후보지로 거론됐던 과천~안양지역과 서울공항 및 주변도 사정은 마찬가지다.

용인 남사면 일대는 ‘술렁’

반면 용인 남사면과 이동면 일대 부동산 시장은 술렁이고 있다. 현지 부동산중개업계 일각에선 “건교부가 토공을 통해 남사 지역 일대에 대한 타당성 검토 조사까지 마쳤고, 발표 시기를 조율 중”이라는 말까지 나돌고 있다.

남사면 일대는 개발 규제가 비교적 적은 곳이다. 토지거래허가구역과 성장관리권역으로 평택 시민들의 식수원인 이동저수지 인근을 제외하면 환경 문제에 제한을 받지 않고 있는 것. 또 현재 200만평 규모의 시가화 예정용지(개발 예정지)가 확정된 상태고, 동탄신도시(273만평)의 연계 개발이 가능한 데다 경부고속도로와 신설되는 영덕~양재 간 고속도로와의 접근성도 좋다는 장점을 지녔다는 게 현지 부동산중개업소 관계자들의 설명이다.

용인시의 도시기본계획상 인구 수용 계획과 맞아 떨어진다는 것도 신도시 유력 후보지 소문에 힘을 실어준다. ‘2020 용인 도시기본계획’안은 지난달 중앙도시계획위원회(이하 중도위)의 최종 심의를 거쳐 승인됐다.

시는 당초 2020년 인구 수용계획을 현재 96만명에서 130만명으로 늘려 책정, 건교부에 상정했으나 중도위 심의과정에서 100만명 수준으로 하향 조정됐다가 최종 심의에서 120만명으로 확정 의결된 것으로 알려졌다. 이는 용인시가 남사면 일대 지역 197만평을 신규 개발예정용지(시가화 용지)로 입안하자 건교부가 분당급 신도시 후보지로 염두에 두고 적극적인 검토에 나선 결과라는 후문이다.

용인시 이동면 공인중개사 김모씨는 “남사 지역은 지난해 초 용인지방공사가 60만평 규모의 자체 택지개발을 추진하기 위해 건교부에 예정지구 지정을 신청했으나 건교부가 ‘용인 도시기본계획을 변경하고 있는 만큼 기본계획 심의 때 검토할 사항’이라며 지구지정 신청을 반려한 곳”이라며 분당급 신도시 개발 기대감을 나타냈다.

어쨌든 남사면 일대가 분당급 신도시 유력 후보지로 부각되면서 해당 지역 부동산에 대한 투자 문의가 부쩍 늘었다고 한다. 남사면 일대엔 아파트가 거의 없다. 대신 남사면과 인접한 이동면 천리지역엔 아파트 단지가 몇 곳 있다. 이 일대 아파트시장은 요즘 시장 침체를 전혀 실감하지 못한다.

천리 동아아파트 33평형은 1억500만~1억1000만원으로, 올 초보다 2000만~3000만원 가량 올랐다. 신미주후레쉬카운티1단지 24평형도 올 초 1억1000만~1억2000만원에서 지금은 1억3000만원을 호가한다. 같은 단지 32평형은 올 초보다 1000만~2000만원 올라 1억9500만~2억원에 시세가 형성됐다.

하지만 매물은 많지 않다. 이동면 천리 미래공인 관계자는 “한달 전부터 이곳 주변에 신도시가 들어설 것이라는 소문이 나돌기 시작했다”며 “호가가 오르는 분위기가 이어지자 집주인들이 내놓은 매물을 모두 걷어가는 바람에 실제 거래는 뜸한 편”이라고 전했다.

땅값도 오름세다. 이곳 지역 대부분은 토지거래허가구역으로 묶여 있어 거래는 활발한 편이 아니다. 하지만 신도기 개발 기대감이 형성되면서 매물은 아예 자취를 감췄다. 남사면과 이동면 일대 절대 농지는 평당 30만원이 넘는다. 관리지역의 경우 땅값이 평당 50만~60만원을 웃돈다. 용인시 남동 부동산코리아공인 김순덕 사장은 “남사면 일대 땅값이 지난해 말 기준으로 평균 20~30% 올랐다”고 말했다.

하지만 남사면 일대는 서울 강남과 너무 떨어져 있어 강남대체 신도시로는 부적합하다는 지적도 많다.

일산ㆍ파주 신도시 옆에 또 신도시가 들어선다고?

또 고양시 법곶ㆍ송포ㆍ구산동 일대에서도 분당급 신도시 건설 기대감이 커지고 있다. 이곳은 자유로 한강변 쪽에 있으면서 일산신도시와 파주 운정신도시 사이에 위치해 있다. 개발 가능한 면적이 분당신도시와 비슷한 500만~600만평에 이른다는 게 현지 부동산중개업소 관계자들의 설명이다.

이곳에서 지난해말 신도시 개발설이 잠깐 나돌기도 했다고 한다. 하지만 용인 모현면과 광주 오포가 유력 후보지로 떠오르면서 신도시 개발설이 쑥 들어갔다. 그러던 곳이 최근 모현ㆍ오포 배제설이 힘을 얻으면서 강력한 신도시 후보지로 떠오르고 있다는 것이다.

파주 교하읍 신동아공인 관계자는 “강남지역과는 다소 떨어져 있지만 강남권 진입 수요를 대체할 만한 부지로 법곶동 일대만큼 좋은 입지 여건을 가진 곳도 드물다”며 “이곳에 대규모 신도시가 들어설 경우 일산과 파주 운정신도시와 함께 1500만~1600만평 가량의 거대한 주거타운이 형성되면서 본격적인 서북부시대가 열릴 것”이라고 말했다.

송포동 일대 절대 농지는 평당 65만~70만원선으로 올해 초보다 평당 10만원 이상 올랐다. 관리지역의 경우 지난해 말보다 10% 가량 올라 평당 160만~200만원을 호가한다. 고양시 대화동 OK공인 황해조 사장은 “토지거래허가구역으로 묶여 있지만 고양 삼송지구와 파주 운정지구 보상금을 통한 대토 수요가 늘면서 가격도 상승세를 타고 있다”고 말했다.

하지만 이곳이 신도시로 결정될 가능성은 크지 않다는 게 전문가들의 견해다. 일산신도시와 파주신도시 사이에 있어 도시 연담화(도시와 도시가 달라붙는 현상) 문제가 최대 걸림돌로 작용할 것이라는 지적이다.

또 거대 신도시군들이 밀집할 경우 교통 체증이 불보듯 뻔한 일인데, 이를 해소할 획기적인 교통 여건을 마련하기가 쉽지 않다는 것도 신도시 예정지로 선정되는 데 걸림돌로 작용한다.

업계에선 분당급 신도시 대상지역은 아니지만, 화성 동탄신도시 확대는 당연시하고 있는 것 같다. 정부는 2005년 8.31 대책에서 기존 수도권 택지지구 2~3곳을 확대해 신도시급으로 개발하겠다고 밝혔다.

이에 따라 지난해 파주 운정신도시 확대 등이 발표됐다. 이제 남은 것은 경기 남부 축에 있는 동탄지구(동탄신도시)의 확대라는 게 업계의 대체적인 의견이다. D건설 관계자는 “지난해 10월 인천 검단신도시 등 수도권 신도시 건설 발표 때 동탄신도시 확대 발표를 계획했다가 용인 등 남부 지역 집값 급등을 우려해 파주 운정신도시 확대로 급선회했다는 얘기가 나돌았다”며 “앞으로 기존 택지지구 확대 대상은 지난해 신도시 발표 때 잠시 유보했던 동탄지구일 가능성이 크다”고 말했다.

신도시 선정 연기설도 솔솔

그러나 이들 지역은 입지 면에서 강남 수요를 대체할 만한 분당급 신도시와는 거리가 있는 만큼 섣부른 판단은 금물이라는 게 전문가들의 지적이다. 이와 관련, 건교부는 “신도시와 관련돼 확정된 것은 아무것도 없고, 거론되는 신도시 후보지에 섣불리 투자했다간 큰 낭패를 볼 수 있다”고 경고하고 있다.

한편에선 분당급신도시 발표 연기론도 솔솔 흘러나온다. 주택시장이 안정되어 가는 마당에 신도시 개발을 발표해 집값 불안을 야기할 필요가 없지 않겠느냐는 것이다. 그래서 정부도 신도시 발표 시점에 대해 재검토 작업에 들어갔다는 얘기까지 흘러나오고 있다.

하지만 정부는 공식적으로는 6월께 분당급신도시 예정지를 발표할 것이라고 거듭 밝히고 있다. 건교부 관계자는 “건교부장관이 올 들어서도 여러 차례 언론 인터뷰를 통해 예정대로 분당급 신도시 지역을 발표할 것이라고 밝혔다”며 “분당급 신도시 발표는 일종의 국민과의 약속이기 때문에 발표 시기를 늦추거나 아예 없던 일로 하기는 힘들다”고 말했다.

중앙일보 조인스랜드 조철현 기자