알짜배기 상가 투자 어떨까

중앙일보

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정부의 잇단 집값 안정대책과 담보대출 규제 강화로 주택시장 투자 분위기가 싸늘해지면서 수익형 상품인 상가 쪽으로 관심을 갖는 투자자들이 늘고 있다. 이를 겨냥해 상가 분양도 봇물을 이루고 있다. 업계에 따르면 현재 분양 중인 상가는 전국적으로 1750여곳, 4만700여 점포에 이른다. 4~5월 분양 예정인 상가만도 100여곳 7000개 점포에 달할 것으로 보인다. 이 중 대단위 아파트단지 내 상가와 개발 호재가 많은 수도권 택지지구 및 지하철 역세권 근린상가 등 알짜 물건도 적지 않다.

상가는 입지와 경기상황에 따라 수익률 변동 폭이 크므로 사전에 유동인구,주변 상권 등을 살펴본 뒤 투자 여부를 결정해야 한다고 전문가들은 말한다.

◆대단지 아파트 내 상가 눈길=집들이를 했거나 앞둔 아파트단지 내 상가가 잇따라 선보이고 있다. 단지 내 상가는 고정 고객 확보가 쉬워 초보 투자자들이 쉽게 접근할 수 있는 상품으로 꼽힌다.

서울에선 송파구 잠실 레이크팰리스(옛 주공4단지)와 마포구 창전동 쌍용예가 등 대단지내 상가를 눈여겨볼 만하다. 레이크팰리스 단지내 상가(A동)는 레이크팰리스 외에도 잠실 주공1.2.3단지 등 재건축 아파트 1만7614가구를 배후에 두고 있다. 총 13개 점포(조합분 제외)로 평당 분양가는 지하 1층 1600만원 선, 지상 3~5층 2200만~2800만원 선이다.

주로 택지개발지구에 대단위로 조성되는 주공아파트단지 내 상가도 관심 대상이다. 현재 의왕 청계지구에서 B1블록 4개 점포와 B2블록 5개 점포가 분양 중이다. 5월에는 화성 봉담지구 1.2.5블록에서 총 19개 점포가 분양된다. 상가114 유영상 소장은 "주공 단지 내 상가는 세대원이 많은 30평 이하 중소형 단지를 끼고 있어 대체로 수익성이 높은 편"이라며 "하지만 최고가 입찰방식이어서 투자자가 몰리면 낙찰가도 높아져 수익을 내지 못할 수 있다는 점을 고려해야 한다"고 지적했다.

단지 내 상가는 아니지만 대단지와 바로 인접한 상가를 노려보는 것도 방법이다. 대표적인 상가로 인천 남동구 구월동에서 8월 입주 예정인 8934가구의 매머드급 단지 퍼스트시티(옛 구월주공) 주출입구에 있는 위너스프라자를 꼽을 수 있겠다. 평당 분양가는 지하 1층 650만원 선, 지상 1층 1680만~3680만원 선, 지상 2~5층 830만~1280만원 정도다.

단지 내 상가라고 묻지마식 투자를 해서는 곤란하다. 낙찰가격이 내정가 대비 150% 미만이어야 적정 수익률을 보장받을 수 있다는 게 전문가들의 견해다. 배후 가구 수에 비해 점포 수가 지나치게 많거나 대형할인점에 인접한 지역은 피하는 것이 좋다.

◆유망 택지지구 내 근린상가 주목=대단위 주거단지가 들어서는 택지지구 내 상가에도 관심을 가져볼 만하다. 화성 동탄신도시와 용인 동백.고양 풍동지구 등 수도권 유망 택지지구에서 근린상가들이 잇따라 선보이고 있다.

택지지구 내 근린상가는 배후 고객 확보가 쉽고 단지 내 상가에 비해 분양가가 상대적으로 싸다는 게 장점이다. 그러나 택지지구 내에서도 상가 과잉공급 현상이 빚어지는 경우도 있는 만큼 배후단지 입주율이나 상업용지 비율을 꼼꼼히 점검할 필요가 있다. 인근에 대형 할인점이 들어오면 상권 경쟁에서 밀릴 수 있다는 점도 유념해야 한다.

◆경기에 덜 민감한 지하철 역세권 상가 어떨까=지하철역과 인접한 상가는 경기 흐름에 비교적 영향을 덜 받는다. 그만큼 임대수익도 안정적이라고 할 수 있다. 지하철 2호선 강남역세권인 서초동 바로세움과 지하철 9호선 가양대교역 바로 앞에 있는 해중예다인 어위쉬(등촌동 소재) 등 분양 물량도 풍부하다. 하지만 역세권 상가라고 모두 좋은 것은 아닌 만큼 성급하게 계약했다간 큰 낭패를 볼 수도 있다. 상가뉴스레이다 정미현 연구원은 "입지 여건이 과대평가돼 분양가가 지나치게 높거나 공급과잉 상태에 있는 지역의 상가는 피하는 게 좋다"고 말했다.

◆차별화된 테마상가 노려볼 만=분양 중이거나 예정인 테마 상가(쇼핑몰)도 많다. 하루 유동인구만 50만명에 이르는 지하철 1.2호선 신도림역과 지하로 직접 연결된 신도림 테크노마크에서도 전자매장을 포함한 식음료.메디칼 클리닉 상가 등이 분양될 예정이다.

1만2000여가구의 대단지로 둘러싸여 있는 데다 지하철 9호선 반포삼거리역과 직접 연결되는 서초구 반포동 엘루체와 유동인구가 많은 서대문구 대현동 이화여대 정문 근처에 들어서는 메르체 등이 분양 중이다.

하지만 테마상가는 지역에 따라 공급이 넘쳐나고 수요자들도 많지 않기 때문에 투자에 신중을 기해야 한다.