○…채권 입찰제가 적용되는 아파트가 크게 늘어나면서 아파트 채권에 대한 관심이 높아지고 있다.
아파트를 분양받기 위해 채권을 매입한 사람에게는 이를 할인해서라도 되팔아야할지, 아니면 계속 갖고있어야 할지가 고민일 수밖에 없다.
집을 새로 장만할 때는 아무래도 돈이 모자라기 때문에 매입하는 즉시 되파는 경우가 많다.
그러나 팔기 전에 어느쪽이 더 나은지를 따져보는 신중함이 필요하다.
아파트채권은 20년 만기 연리3%의 장기국채다.
국민주택채권 2종에 속하는데 소유권이전·근저당설정 등 각종 인·허가 때 매입하는 1종(5년 만기, 연리5%)보다 발행조건은 뒤진다.
부동산 과열을 막기 위한 정책 수단으로 도입됐기 때문이다.
그러나 이를 되팔 경우에는 엄청난 할인율을 감수해야 한다.
시중에 나온 채권은 중간상들을 거쳐 주로 기관 투자가들에게 넘어가는데 현재의 할인율 17%선.
액면가 1만원짜리를 1천7백원밖에 받지 못한다는 뜻이다.
아파트채권의 이자율(3%)은 복리로 계산된다. 이에 따라 1만원짜리 채권을 만기(20년)때까지 갖고있으면 1만8천61원을 받게된다. 여기에서 이자소득세를 떼고 나면 1만6천3백28원이 된다.
채권을 팔 경우에는 1천7백원으로 20년뒤 이만큼 불릴 자신이 없으면 오히려 계속 갖고 있는 것보다 손해가 되는 것이다.
할인율 17%를 투자 수익률로 바꿔보면 연 3%쯤 된다.
1천7백원짜리가 20년뒤 1만8천61원이 될 때까지(세금은 고려하지 않을 경우)의 이윤을 계산한 값이다.
이 같은 수익률은 회사채 유통 수익률보다는 낮지만 은행 예금보다는 높다.
아파트 채권은 특히 무기명 채권으로 거래가 쉽고 상환 기간이 20년으로 상속세 과세 시효(10년)를 초과함에 따라 요즈음은 상속·증여수단으로 사 모으는 경우가 많은 것으로 알려지고 있다.
할인율은 채권공급량, 시중 이자율 등에 영향을 받게되는데 83년5월 채권 입찰제가 도입된 뒤 초기에는 10%를 밑돌다가 87년에는 30%를 넘어서기도 했으나 최근에는 하락세를 보여왔다.
채권입찰제 확대 등으로 발행규모가 크게 는데다 시중자금난을 반영한 것이다.
올해의 경우 1∼4월중 7백80억원어치가 새로 발행돼 지난해 같은 기간의 3백70억원어치보다 두배 이상 늘었다.
채권전문가들은 채권투자인구의 증가 등으로 할인율이 현재의 17%선에서 강력한 매수세가 나타나고 있기 때문에 더 이상 계속 떨어질 가능성은 적은 것으로 보고있다.
<올 2만5천 가구>
○…영구 임대 주택 입주가 본격화되고 있다.
주공에 따르면 지난해 10월 첫입주가 시작된 뒤 작년 말까지 서울 번동·중계동과 광명·대전·인천시 등 9개 지구에서 1만7백36가구가 입주를 마친데 이어 올해는 20개지구 2만5천8백34가구로 늘어날 전망이다.
주공이 짓는 영구임대주택은 2백만호 주택건설계획에 따른 것으로 총25만가구로 예정된 영구임대 주택 중 주공은 72%인 18만 가구를 공급할 계획이다.
주공은 이를 위해 지난89년 3만 가구를 착공한 것을 비롯, 90년 4만가구, 91년 5만가구, 92년 6만가구 등으로 확대할 계획(표참조)이어서 94년까지는 입주규모도 계속 늘어날 전망이 다.<민병관기자>
