많은 사람들이 부동산 임대업에 관심을 갖고 있다. 퇴직자들이 가장 선호하는 노후 투자처도 부동산 임대업이다. 하지만 관심을 갖고 있다고 해서 누구나 부동산 임대업을 할 수 있는 것은 아니다. 부동산 임대업을 하기 위해서는 무엇보다 많은 자금이 필요하기 때문이다. 이런 이유로 부동산 임대업은 어느 정도 안정된 자금을 확보한 은퇴 이후의 연령층에서나 가능한 것으로 알려져 있다.
실제 은퇴 이후의 삶을 준비하는 많은 사람들이 부동산 임대업을 희망하고 있다. 과거에는 퇴직 이후에 소규모 창업을 하거나 이전에 다녔던 회사와 연관된 사업을 시작하는 경우가 많았다. 하지만 내수시장 위축 등으로 인해 투자금의 안정성이 떨어지면서 그마저도 여의치 않은 현실이 되었다. 한참 일할 나이에 마땅한 일자리도, 생활을 해결할 방법도 막막해진 것이다. 이렇게 되면서 부동산 임대업에 대한 관심이 더욱 커지게 되었다. 부동산 임대업은 시장이 불확실해지고 리스크 요소가 많아진 시대에 투자금을 안정적으로 보호받으면서 고정적인 수입을 발생시키기에 더할 나위 없는 좋은 조건을 가지고 있기 때문이다.
물론 이런 장점도 예전 같지는 않다. 부동산 임대업 역시 내수시장 위축이라는 환경에서 자유롭지 못하기 때문이다. 실제로 별 영향이 없을 것이라 기대했던 부동산 임대업도 불황으로 인해 많은 문제가 발생하고 있다. 최근 신축 건물의 분양률이 급격히 떨어지는 추세인 것만 봐도 잘 알 수 있다. 일부 신도시에서는 분양률이 50퍼센트에도 미치지 못하는 경우가 허다하다. 그만큼 내수시장이 좋지 않다는 증거이다. 그러므로 예전같이 “땅 짚고 헤엄치기” 식의 부동산 임대 수익률은 현실적으로 기대하지 않는 것이 좋다. 이런 현실을 잘 알고 있는 사람들은 부동산 임대업을 할 것인지 여부를 놓고 갈등한다. 다른 업종과 마찬가지로 불안감도 점차 커지는 추세이다.
부동산 임대 사업은 보통 주택을 매입하여 월세를 받는 방법과 상가에 투자하는 방식으로 이루어지는데, 두 가지 방식 모두 원하는 만큼 수익을 올리기 힘들고 안정성도 떨어진다. 왜냐하면 모두 내수시장의 영향을 직접 받기 때문이다. 그렇다면 과연 내수시장이 불황이라는 이유만으로 많은 장점을 가진 임대 사업을 포기할 것인가?
부동산 임대 사업은 너무나 많은 장점을 갖고 있다. 부지런히 찾기만 한다면 수익을 얻을 수 있는 길도 얼마든지 있다. 천편일률적으로만 보이는 부동산 임대 시장에도 틈새는 있게 마련이다. 이런 틈새를 찾아내 수익으로 연결시킬 수 있는 안목과 전략만 있으면 되는 것이다.
사업 성공의 지름길은 남들이 하지 않는 것을 남들보다 빨리 하는 것이다. 이것은 사업을 하는 사람에게는 기본 공식이라고 할 수 있다. 부동산 투자도 마찬가지다. 남들이 하지 않는 방식, 미처 생각하지 못한 틈새 시장을 공략하면 안정적인 고수익을 얻을 수 있다. 그 하나가 ‘건물 매입을 하지 않고’ 임대 사업을 하는 것이다.
내 건물 없이도 임대업을 할 수 있다?
임대 사업 하면 누구나 가장 먼저 생각하는 것이 건물 매입이다. 그것이 상가든 아니면 오피스텔이나 아파트든 간에 건물이 있어야만 임대 사업을 시작할 수 있다고 생각한다. 하지만 부동산을 취득하는 것이 어디 쉬운 일이던가? 일단 필요한 만큼의 자금을 보유하고 있어야만 시작할 수 있는 것이 부동산 투자다. 부동산 임대업을 위한 건물 매입은 당연한 코스에 해당한다.
하지만 이것도 고정관념이다. 틈새 시장을 찾기 위해서는 고정관념을 깨야 한다. 바로 역발상이 필요하다는 뜻이다. 적은 돈으로 좀더 안정적이면서 많은 수익을 낼 수 있는 방법은 없을까? 방법은 있다. 실제 부동산을 매입하기 위해 많은 자본을 투자하지 않고, 소규모 창업을 할 정도의 돈으로 안정적이면서 고수익을 올린 사례를 살펴보자.
안산에서 임대사업을 하는 유씨는 다가구 주택을 3채나 보유하며 임대사업을 하고 있다. 하지만 오랜 불경기와 반월공단의 일자리 감소로인해 주택의 월세는 자꾸 줄어드는 추세였다. 공실을 줄이기 위해 전세를 놓다보니 월세 수입은 줄어들고 목돈만 생기게 되었다. 유씨는 안정적인 임대사업을 원했다. 상담을 마치고 난 상가 쪽을 알아보기 시작했다. 며칠뒤 상록수 역 앞의 빌딩5층 150평의 사무실이 임대로 나왔다. 보증금 1억에 월175만원 괭장히 저렴한 가격이었다. 난 임대인과의 협의를 통해 전세 2억5천만원에 협의를 이룰수 있었다. 그후 유씨와 상의끝에 본 사무실 150평을 5년계약하고 임대보증금은 2년후 부터 조절하기로 했다. 그후 바로 조립식 칸막이로 30평씩 5칸을 만들었다. 상록수역은 사무실이 많이 밀집되어 사무실 임대가 좋은 편이었다. 하지만 요즘 같은 불경기에는 대형평수의 사무실 임대는 쉽게 나가지 않는다. 하지만 평수를 줄여 움직이는 사물실은 오히려 많아졌기에 작은 평수의 사무실 임대는 생각보다 어렵지 않았다. 30평 한칸당 보1000월50만원에 임대를 놓은 지 한달여 만에 모든 사무실이 임대가 되어 모두 보5000만원에 월250만원의 수익이 발생하였다.
<전세보증금 2억5천만원 투자.
전전세로 인한 보증금 5000만원회수.
조립식 칸막이 공사비용 총800만원
총 순투자금액 2억800만원 월수익 250만원 으로 년12%의 안정적인 투자 수익 발생>
다른 사람들이 잘 생각하지 못하는, 혹은 좀처럼 시도하지 못하는 틈새 시장을 찾고 여기에 아이디어를 접목시키면, 부동산 임대 사업의 약점인 많은 매입 자금과 향후 부동산 가격의 하락과 임대 불안 등의 약점을 충분히 극복할 수 있다. 물론 그런 조건들을 충족시키는 점포를 만나는 것은 쉽지 않다. 그래서 다시금 강조하는 것이 발품이다.
앞에서 설명한 아이디어와 투자 방식을 이해하고 열심히 발품을 팔다 보면 충분히 자신의 조건에 맞는, 원하는 점포를 얻을 수 있다. 틈새 시장은 좁지만, 가치를 알아보고 활용할 줄 아는 주인을 기다리는 부동산은 얼마든지 널려 있기 때문이다.
[머니투데이]
