[10·29 부동산 대책 해부] 4. 청약저축 → 청약예금 "통장 갈아타라"

중앙일보

입력

업데이트

10.29 대책으로 아파트 청약환경이 확 달라졌다. 정부는 분양권 전매가 제한되는 투기과열지구를 확대하고 무주택 세대주 우선 공급 비율을 늘리는 한편, 투기지역 내 주택담보인정비율도 축소하기로 했기 때문이다. 전문가들은 이해득실을 따져본 뒤 통장 종류나 금액을 변경하는 것도 고려해 볼 만하다고 조언한다.

◇주택자 '소신 청약'=이번 10.29 대책의 최대 수혜자는 무주택 세대주다. 정부는 그동안 투기과열지구 내에서 전용면적 25.7평 이하 공급량의 절반(50%)을 만 35세 이상, 5년 이상 무주택 세대주(이하 무주택 세대주)에게 공급해 왔는데 그 비율을 내년 1월부터 75%로 상향 조정할 계획이다. 공급물량이 늘어나면서 아파트 당첨기회도 훨씬 넓어진 것이다.

때문에 무주택 세대주는 마음에 드는 아파트가 나타날 때까지 기다렸다 공략하는 자세가 필요하다. 전문가들은 희소가치가 큰 1천가구 이상 대단지 재건축 일반분양분을 추천한다. 서울에선 잠실.청담도곡.반포 등 5개 저밀도 지구가 꼽힌다.

서울 장지.발산 택지지구나 판교 신도시.화성(동탄).김포 신도시 등도 눈여겨 볼 만하다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 "무주택 세대주는 경쟁에서 떨어지더라도 일반 1순위와 다시 경쟁할 수 있지만 한번 당첨되면 5년간 1순위자격이 금지되므로 원하는 곳에 소신껏 청약할 필요가 있다"고 말했다.

◇청약이 가능한 평형 변경 고려=무주택자의 청약 기회가 넓어진 대신 전용면적 25.7평 이하에 청약할 수 있는 일반 1순위자는 당첨 가능성이 낮아졌다. 따라서 3백만원짜리(서울 기준) 청약예금 가입자라면 가입자 수가 적은 1천만원 이상으로 예치금액을 증액하면 당첨확률을 높일 수 있다. 이 경우 신청 평형이 커지므로 분양대금을 낼 수 있는지 고려해야 한다.

이제 막 가입 2년이 지난 1순위가 된 청약저축 가입자는 민영아파트를 분양받을 수 있는 청약예금으로 전환하는 것도 괜찮다. 서울에선 공공아파트 공급량이 적은 탓에 당첨 가능성이 낮은 편이다. 공공.국민 임대의 경우 당첨됐더라도 이를 반납하면 5년 재당첨 금지조항에 걸리지 않는다.

따라서 공공임대를 분양 전환받을 의사가 없다면 통장을 예금으로 바꿔 민영아파트에 도전해 볼 만하다. 하지만 택지개발지구와 강북 뉴타운 내 임대주택을 노린다면 청약저축을 유지해야 한다.

청약통장이 없는 사람은 서둘러 가입하는 게 좋다. 판교와 파주는 2005년, 김포는 2006년부터 일반분양이 이뤄질 것으로 보여 지금 통장을 만들어도 1순위 자격을 얻을 수 있다. 또 서울시가 연내에 강북 뉴타운 12~13곳을 추가 지정해 지구당 2천2백~1만8천여가구를 새로 공급할 계획이다.

◇분양대금 납부 계획 세워야=서울 강남.서초, 광명 등 투기지역에선 주택담보인정비율이 종전 60%에서 40%로 축소된다. 이곳에서는 신규 아파트 중도금 대출도 종전 60%에서 40%로 줄어든다. 현대산업개발 박근호 부장은 "이 경우 잔금부담이 종전 20%에서 40%로 늘어날 가능성이 큰 만큼 입주 때까지 자금 운영 계획을 잘 짜야 낭패를 보지 않는다"고 말했다.

투기과열지구도 6대 광역시와 도청 소재지 일부로 확대 지정될 예정이다. 투기과열지구에서는 입주 때까지 전매가 금지되므로 투자 목적으로 청약할 만한 곳이 줄어들게 됐다. 시세차익보다는 실제 입주 위주로 청약해야 한다고 전문가들은 조언한다.

◇묻지마 주상복합 청약 금물=주상복합 청약.분양 환경도 완전히 달라진다. 내년부터 투기과열지구 내 20가구 이상 주상복합은 일반 아파트처럼 청약통장 가입자를 대상으로 분양해야 하고, 입주 때까지 분양권 전매도 금지된다.

LG건설 관계자는 "10.29 대책으로 사업성이 떨어져 주상복합 공급량이 크게 줄어들 것"이라며 "청약통장이 없거나 전매 차익을 기대한 수요자들은 전매금지 시행전에 쏟아지는 주상복합을 노려볼 만하다"고 말했다.

하지만 분양권 전매가 가능하다고 묻지마 청약은 금물이다. 떴다방과 가수요가 합세해 분양권 웃돈에 거품이 형성되는 경우가 많다. 세중코리아 김학권 사장은 "청약 경쟁률과 웃돈이 반드시 비례하는 것은 아니므로 입지여건과 자금규모 등을 잘 따져야 한다"고 말했다.

서미숙 기자