부동산 한파에도 여긴 '핫팩'…신고가 갈아치운 '재건축 삼대장'

중앙일보

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서울 압구정·여의도·목동

돈 버는 아파트 완전정복

서울 아파트 시장이 ‘2차 가격 조정기’에 진입했습니다. 지난해 말에 이어 또다시 ‘부동산의 겨울’이 온 거죠. 그렇지만 올겨울 혹한에도 ‘핫팩’을 찬 듯 뜨거운 곳이 있습니다. 신고가 행진이 이어지는 재건축 ‘핫플’ 3곳을 살펴봅니다. 압구정·여의도·목동. 단지별 종합 성적표를 매겨 봤습니다. 부동산 ‘미래 가치’를 가늠하는 바로미터도 주목해 보십시오.

최근 서울 아파트 시장이 지난해 말에 이어 2차 가격 조정기에 진입했다. 하지만 압구정·여의도·목동 등 주요 재건축 단지에선 최고가 행진이 이어지고 있다. 안전진단, 재건축 초과이익환수제 등 재건축 걸림돌 정책을 정부가 완화한 데다, 인허가를 획기적으로 단축하는 서울시의 신속통합(신통)기획 등이 맞물리며 나타난 현상이다.

압구정 재건축 어떻게 진행되나 그래픽 이미지. [자료제공=서울시]

◆‘사업 속도에 맞춰 신고가’ 압구정=압구정 아파트지구는 24개 단지가 6개 특별계획구역으로 나뉘어 재건축을 진행한다. ▶1구역(미성 1·2차) ▶2구역(신현대 9·11·12차) ▶3구역(현대 1~7차, 현대 10·13·14차, 대림빌라트) ▶4구역(현대 8차, 한양 3·4·6차) ▶5구역(한양 1·2차) ▶6구역(한양 5·7·8차) 등이다.

김영옥 기자

지난 6월 서울시는 압구정아파트지구지구단위계획안을 확정했다. 또 지난 10일에는 2~5구역 신통기획안을 내놨다. 기획안에 따르면 현재 8443가구인 압구정 2~5구역(77만3000㎡)은 1만1830가구로 바뀐다. 3구역이 설계자로 희림건축을 선정하면서 4개 구역 설계자가 모두 가려졌다. 2, 4구역은 디에이그룹엔지니어링, 5구역은 해안건축이다.

사업 속도가 가장 빠른 곳은 2구역이다. 이런 흐름은 가격에도 고스란히 반영됐다. 가장 큰 평형인 전용면적 183㎡(공급면적 61평)가 지난달 5일 69억5000만원(12층)에 거래됐다. 이는 서울 아파트값이 정점이던 2021년 최고가(60억4500만원)보다 9억원 이상 높다. 이 지역 한 공인중개사는 “전고점을 넘어선 가격에 부담을 느끼며, 당분간 조정 국면이 이어질 것으로 판단해 진입 시기를 고민하는 대기 수요도 있다”고 말했다.

차준홍 기자

◆‘치솟는 70층 한강조망권’ 여의도=여의도 역시 압구정처럼 지구단위계획이 확정됐다. 아파트 단지 12곳이 특별계획구역 9곳으로 묶인다. ▶구역1(목화·삼부) ▶구역2(장미·화랑·대교) ▶구역3(한양) ▶구역4(시범) ▶구역5(삼익) ▶구역6(은하) ▶구역7(광장 3∼11동) ▶구역8(광장 1∼2동) ▶구역9(미성) 등이다.

김영옥 기자

특별계획구역으로 지정되면서 기부채납에 따라 용적률을 400%까지 적용할 수 있는 준주거지역(구역 2·4)이나 최대 용적률 800%인 일반상업지역(구역 1·3·5~9)으로 용도지역이 상향된다. 최고 높이 70m의 초고층 아파트도 지을 수 있다. 시공사 선정 절차에 들어간 단지(한양, 공작 등)도 있다.

‘여의도 1호 재건축’ 한양아파트 전용 109㎡(35평)는 지난달 21일 최고가인 22억원(11층)에 손바뀜했다. 지난 5, 6월보다 2억원가량 뛰었다. 대교아파트도 지난달 전용 95㎡의 최고가(20억7000만원·3층) 소식이 전해졌다. 지난 5월보다 4억원 뛰었다. 한 부동산업계 관계자는 “여의도는 용적률 400% 이상을 받을 수 있어 조합원에게 돌아가는 이익이 많다”고 말했다.

◆‘안전진단 규제 완화 최대 수혜’ 목동=목동신시가지아파트(1~14단지) 재건축은 지난해 지구단위계획이 확정된 뒤 탄력을 받았다. 여기에 ‘1·3 부동산대책’으로 안전진단 규제가 완화되면서 속도를 내고 있다. 지난해까지 14개 단지 중 안전진단을 통과한 것은 6단지 하나였는데, 올해는 11단지를 뺀 모든 단지가 안전진단을 통과했다.

그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

지구단위계획에서는 2만6629가구가 미니신도시급인 5만3000가구 규모로 탈바꿈하는 개발 청사진이 제시됐다. 용적률은 300%까지 적용되며, 서울시의 ‘35층 룰’ 폐지로 층수 제한도 사라졌다. 또 그간 종 상향(2종 일반주거지→3종) 문제로 1~3단지 주민과 갈등하던 서울시가 지난 9월 종 상향 조건이던 민간임대주택 20% 이상 설치 대신 공원 조성을 수용했다.

재건축 빗장이 풀리면서 가격도 오름세다. 지난 10월 이후 최고가 경신 사례가 17건이다. 특히 종 상향 가능성이 높아진 1~3단지의 상승세가 가파르다. 목동신시가지아파트 매수를 원하는 40대 김모씨는 “현재 용적률이 낮아 사업성이 좋고, 40평형 이상 소유주는 재건축을 통해 1+1채를 받을 수도 있다고 들었다”며 “가격이 일부 조정되면 급매물을 살 생각”이라고 말했다.

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