중국 부동산 고통, 2년은 더 간다

루이즈 루 옥스퍼드이코노믹스 이코노미스트

중국 경제 문제의 핵심은 주택 시장 조정이다. 다년간의 과잉 투자와 과잉 공급으로 조정이 절실하다. 주택 판매 감소가 민간 부동산 개발업자, 지방 정부 재정 등에 미치는 부정적인 영향은 분명히 예상 밖이었다.

중국 당국은 작년 말부터 부동산 디레버리징(부채 축소) 활동에서 발을 빼왔다. 먼저 공급 측면에서 주택 개발업자들의 선분양 주택 인도를 지원해 왔고, 이후 수요 측면에서도 비투기적 목적의 주택 구매를 장려했다. 가장 의미 있는 조치는 지난 8월 말 인민은행(PBOC)과 국가금융감독관리총국(NFRA)이 주택 거래 지원을 위해 최소 계약금 비율과 주택 담보 대출 이자율을 낮춘 것이었다.

김지윤 기자

오랫동안 우리와 시장이 전한 메시지가 있다. 가계의 신뢰와 자산이 큰 타격을 입은 시기에는, 주택 구매에 대한 제약을 손보지 않는 점진적인 부동산 완화 조치 정도로는 수요 촉진에 아무런 도움이 될 수 없다는 것이다. 최근 발표된 당국의 조치는 이런 경고에 귀를 기울인 것 같다. 변경 내용은 극적이다. 첫 집 구매자의 경우, 최소 상환 비율이 이전 35%에서 20%로 조정됐다. 두 번째 주택 구매의 경우에는 최대 70%에서 30%로 더 크게 낮춰졌다. 우리는 공공 주택 건설에 대한 추가 지원이 부동산 부문의 활동을 더욱 견고하게 뒷받침할 것으로 기대한다.

하지만 이러한 조치로 충분할까. 답은 정책결정자들의 최종 목표에 달렸다. 우리 생각엔, 중국 당국은 의미 있는 주택 시장 상승을 유도할 의사가 없으며, 과잉 부양의 구조적 함정도 잘 알고 있다. 따라서 중국 당국의 목표는 단순히 시장 심리를 안정시키고 주택 거래 재개를 촉발하는 한편, 동시에 주택 부문의 하강세를 관리하는 것이다.

이런 시도에서 중국 당국은 최근 몇 년간 성과를 거두었고, 이를 되돌릴 만한 이유가 없다. 중국의 부동산 투자액은 정점이었던 2014년 GDP 15%에서 최근 약 8%로 감소했다. 많은 선진 시장 경제와 비슷한 규모다. 현재의 미분양 주택 재고와 은행이 해소한 부실 부동산 관련 대출의 양을 고려했을 때 주택 부문 조정이 앞으로도 6~8분기 더 진행될 가능성이 있다.

규제 완화 이후 주말에 ‘1선 도시’의 주택 전시장에는 구경하러 온 예비 주택 구매자들로 긴 줄이 섰다는 보도가 있었다. 당국이 주택 시장 하강을 막을 수 있을 것이라는 지금의 낙관론이 유지될 수 있을지, 그래서 가계들이 팬데믹 기간에 축적된 약 3조7000억 위안의 초과 저축을 주택 구매를 위해 풀게 될지는 아직 알 수 없다. 그래도 초기 낌새는 낙관적인 편이다.

루이즈 루 옥스퍼드이코노믹스 이코노미스트