누이좋고 매부좋던 '매매특약'…이젠 상가로 팔면 비과세 없다 [김종필의 절세노트]

중앙일보

입력

업데이트

안장원 기자

주택에서 카페로 용도변경한 건물.

다가구주택·겸용주택 등을 매도할 때 매매계약서의 특약사항에 잔금청산 전 상가나 사무실 등 주택 이외의 용도로 용도변경을 한다는 조건이 있는 경우를 종종 볼 수 있었다. 왜 이러한 매매특약이 있었던 것일까.

매도자는 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으면서 주택을 팔고 싶고 매수자는 주택에 대한 취득세 중과와 대출 제한을 피하면서 원하는 물건을 매입하고 싶었기 때문이다.

1세대 1주택 비과세

첫 번째로 매도자의 입장을 살펴보자. 원칙적으로 양도소득세는 양도일을 기준으로 과세요건을 판단한다. 따라서 잔금청산 전에 주택을 상가 등 주택 이외의 용도로 사용되는 것으로 용도변경하였다면 양도일 현재 주택이 아니므로 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다.

하지만 오랫동안 과세관청은 매매특약에 따라 양도일 이전에 주택이 주택 외의 용도로 용도변경된 경우 매매계약일 현재를 기준으로 1세대 1주택 비과세여부를 판정할 수 있는 것으로 해석했다.

이 해석에 따라 매도자는 양도일 이전에 주택이 주택 이외의 용도로 사용되는 상가 등으로 용도변경되었더라도 매매계약일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있었다.

따라서 매도자는 매수자의 양도일 이전 용도변경 요구에 편하게 응할 수 있었다.

취득세 중과, 주택담보대출 규제

두 번째로 매수자의 입장에서 살펴보자. 개인이 주택을 매입하는 경우 중과 대상이 아니라면 1.1~ 3.3%(국민주택 규모 초과 1.3~3.5%)의 취득세 등을 부담하면 된다.

하지만 중과 대상 다주택자라면 8.4%(국민주택 규모 초과 9%) 또는 12.4%(국민주택 규모 초과 13.4%) 취득세 등을 부담해야 하는 문제가 발생한다.

또한 주택을 매입하는 경우 대출 규제도 적용받는다. 하지만 잔금청산 전에 용도변경을 하면 취득일 현재 주택이 아니므로 취득세 등 중과대상에서 제외되고 4.6%의 취득세 등을 부담하면 된다. 또한 주택이 아니므로 주택담보대출 규제도 피할 수 있었다.

매도자는 계약일 기준으로 1세대 1주택 비과세 여부를 판단하고 매수자는 취득일(매도자의 양도일) 기준으로 취득세 중과 등을 판단하다 보니 이해충돌을 피할 수 있었다.

하지만 최근 기획재정부는 매도자의 1세대 1주택 비과세 판단 시기를 계약일이 아닌 양도일로 변경하는 새로운 해석을 내놓았다. 이로 인해 매도자의 1세대 1주택 비과세 판단 기준일과 매수자의 취득세 등 중과 판단의 기준일이 매도자의 양도일(매수자 기준 취득일)로 통일돼 어느 한쪽이 손해를 볼 수밖에 없는 이해충돌 구조가 만들어졌다.

즉 양도일 이전에 주택 이외의 용도로 용도변경할 것을 요구하는 매수자의 요구를 들어주면 매도자는 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없는 불이익을 받게 된 것이다.

따라서 매도자는 선택할 수밖에 없다. 1세대 1주택 비과세 혜택을 받는 것보다 매도시기를 빨리하는 것이 중요하다면 매도인은 양도일 이전 용도변경 특약에 동의하고라도 매도를 진행할 것이다.

하지만 양도차익이 많아 1세대 1주택 혜택을 받는 것이 매도시기를 빨리하는 것보다 훨씬 더 중요하다면 매도자는 양도일 이전 주택 이외의 용도로 변경하는 특약을 거부할 수밖에 없다.

이러한 기획재정부의 새로운 해석은 매도자에게는 엄청난 불이익이 될 수 있으므로 신뢰보호를 위해 소급적용되지 않는다. 새로운 해석은 지난 10월 21일 이후 매매계약을 체결하는 경우부터 적용된다.