조정지역 공고前 계약, 이후 잔금땐?…2년 보유·거주 세금 희비 [김종필의 절세노트]

중앙일보

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서울 강남구 대모산에서 바라본 강남권 아파트의 모습. 뉴스1

조정대상지역에서 주택을 취득한 경우 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 원칙적으로 2년 보유뿐만 아니라 2년 거주 요건을 충족해야 한다. 2년 거주 요건 추가 여부는 취득 당시를 기준으로 판단한다. 조정대상지역 주택을 취득했다면 조정대상지역에서 해제된 후 매도해도 2년 거주 요건을 채워서 매도해야 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

비조정대상지역일 때 취득한 주택은 2년 보유만 하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 비조정대상지역에서 취득한 주택을 조정대상지역으로 바뀐 후 매도해도 취득 당시 비조정대상지역이었으므로 2년 보유만 했으면 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

매매계약 후 조정대상지역 지정

그런데, 조정대상지역 공고가 있는 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 뒤 조정대상지역 공고 이후 잔금을 치른 경우에는 애매한 문제가 발생한다. 원칙적인 판단을 하면 취득 당시 기준에 따라 2년 거주 요건이 비과세 요건에 추가되어야 한다.

하지만 선의의 피해자가 발생할 수 있다. 계약 시점에는 조정대상지역으로 지정될지 몰랐을 수 있기 때문이다. 현행 세법은 계약 시점 및 계약금을 지급한 시점에 무주택세대인 경우라면 예외적으로 계약 시점을 적용해 주고 있다.

즉 무주택 세대가 계약 시점 및 계약금을 지급한 시점에 비조정대상지역인 경우에는 2년 거주 요건이 필요하지 않는다. 2년 보유 요건만 충족하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

2년 거주 요건이 필요한지 아닌지와 관련하여 주의해야 할 과세관청의 해석이 있으므로 아래에서는 이에 대해 더 자세히 살펴보고자 한다.

첫째, 오피스텔의 경우다. 무주택 세대가 조정대상지역 공고 이전에 오피스텔 분양계약했는데 해당 오피스텔이 조정대상지역 공고 이후에 완공돼 주거용으로 사용할 경우 2022년 10월 19일 이후 양도분부터는 2년 거주 요건을 갖춘 후 매도해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 2022년 10월 18일까지 양도한 경우는 2년 보유만 했다면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있었다.

자료: 김종필 세무사

둘째, 근린생활시설로 사용하다가 주택으로 용도변경한 경우이다. 조정대상지역에 소재한 오피스텔을 취득해 근린생활시설로 사용하다가 해당 지역이 조정대상지역에서 해제된 후 주택으로 용도변경해 양도한 경우 거주 요건을 적용하지 않는다. 주택으로 용도변경 시점을 주택의 취득 시점과 동일시하는 것으로 판단된다. 비조정대상지역이면 주택의 용도로 2년 보유한 경우 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

용도변경 시 비과세 적용 기준

셋째, 취득 당시 조정대상지역의 주택을 취득→근린생활시설로 용도변경→비조정대상지역으로 전환된 후 주택으로 용도변경해 양도한 경우이다.

이 경우는 앞선 사례와 달리 최초 취득 당시 조정대상지역에서 주택을 취득하였으므로 2년 거주 요건을 채워서 매도해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

넷째, 상가를 보유한 재개발 조합원이 주택조합원입주권을 취득한 경우이다.

조정대상지역의 공고일 이전 무주택자가 도시 및 주거환경정비법 상 재개발 사업의 조합원으로서 상가를 재개발사업 정비조합에 제공하고, 조정대상지역 공고일 이전에 관리처분계획인가 및 주택에 대한 공급계약을 체결한 경우 신축주택으로 전환된 후 양도할 때 2년 거주요건을 적용하지 않는다. 2년 보유만 하고 매도해도 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.