직장인 윤모(37)씨는 최근 ‘내 집 마련’을 위해 아파트를 알아보다가 고민에 빠졌다. 정부가 주택담보대출비율(LTV)은 완화하더라도 총부채원리금상환비율(DSR)은 예정대로 강화할 것이란 소식이 들려서다. 그가 임장을 다녀온 수도권 아파트값은 7~8억원은 훌쩍 넘었다. 최대한 대출 한도를 늘려야 하는 상황에서 DSR 규제가 발목을 잡았다.
그러다 은행에서 대출 상담을 받다가 40년 만기 주택담보대출 상품을 알게 됐다. 윤 씨는 “상담을 해보니 대출 만기를 40년으로 늘리면 대출을 (30년 만기보다) 3000만원 가까이 더 받을 수 있다”면서 “총한도가 늘어나 좋지만 40년이나 원리금을 갚을 생각을 하니 막막했다”고 말했다.
은행 잇달아 만기 40년짜리 주담대 선보여
최근 시중은행이 잇달아 내놓은 40년 만기 ‘초장기 주택담보대출’ 상품에 대출자의 관심이 쏠리고 있다. 당초 40년 만기 주담대는 정부가 지난해 7월 만 39세 이하 청년이나 혼인 7년 이내 신혼부부를 대상으로 내놓은 정책금융상품(보금자리론ㆍ적격대출)에 한정됐다. 해당 상품을 시중은행이 올해 모든 고객 대상에게 판매하고 있다.
하나은행은 지난달 21일부터 ‘하나원큐아파트론’, ‘하나혼합금리모기지론’ 등 주력 주담대 상품의 만기를 기존 35년에서 40년으로 늘렸다. 이후 신한은행(신한주택대출ㆍ신한주택대출ㆍ플러스모기지론), NH농협은행(NH주택담보대출), KB국민은행(KB부동산담보대출), 우리은행(우리아파트론ㆍ우리부동산론ㆍ집단 입주자금대출)도 주담대 만기를 최대 40년으로 늘렸다.
초장기 주담대의 가장 큰 장점은 DSR 규제 속에서 대출 한도를 늘릴 수 있다는 점이다. DSR은 모든 가계대출의 원리금 상환액 합계가 연 소득에서 차지하는 비율이다. 현재 총대출액이 2억원이 넘는 대출자는 DSR 40%(비은행권 50%) 규제를 받는다. 오는 7월부터는 전
체 대출액 1억원 넘는 대출자로 규제 대상자가 확대된다.
10년 연장하자 2500만원 한도 늘어
하지만 대출 만기가 길어지면 대출자의 매달 갚아야 할 이자 부담이 줄면서 대출 한도도 자연스럽게 늘어난다. 주담대 만기가 연장되면 DSR이 낮아지면서 나타나는 효과다.
매년 6000만원을 버는 직장인 A씨가 기존 1억원가량의 마이너스 통장(연 5% 금리) 대출이 있는 상태에서 규제지역에 위치한 9억원 아파트를 산다고 가정하자. 30년 만기의 주담대(원리금 균등상환)를 받을 경우 DSR 40%와 담보인정비율(LTV) 40% 등의 규제에 따라 대출 가능 금액은 1억9800만원이다. 그러나 주담대의 만기가 40년으로 10년 더 연장하면 대출 가능 금액은 2억2300만원으로 기존보다 약 2500만원이 늘어난다.
초장기 주담대를 선택할 때 주의할 점이 있다. 주담대의 만기를 최대로 늘릴 경우 대출 상환 기간이 늘어나 그만큼 갚아야 할 이자의 총액이 늘기 때문이다.
만기 늘리면 갚아야 할 이자도 증가
예컨대 앞서 직장인 A씨가 30년 만기의 주담대를 받을 경우 30년간 갚아야 하는 이자의 총액은 단순 계산으로 약 1억6300만원이다. 반면 같은 금액을 빌린다는 가정하에 만기를 40년으로 늘리면 총 이자는 2억3000원으로 기존보다 6600만원가량 늘어난다. 만약 이 기간에 은행의 대출이자가 인상될 경우 갚아야 할 이자는 더욱 많아진다.
또 다른 시중은행 가계대출 담당자는 “대출만기를 늘리면 이자 총액도 늘고, 상대적으로 대출금리도 높다는 점을 알아둬야 한다”면서 “다만 상품에 가입했다가 중도상환수수료가 면제되는 3년 뒤 더 유리한 조건으로 갈아타는 것도 방법”이라고 조언했다.