이에 따라 재건축 투자성은 더욱 나빠질 것으로 예상된다. 하지만 도심 택지 공급이 어려운 상황에서 편의시설.교통.교육환경 등을 갖춘 새 아파트라는 재건축 단지 매력마저 없어지는 것은 아니다. 이 때문에 재건축이 확실한, 괜찮은 입지 여건의 경우 여전히 투자성이 있다고 전문가들은 말한다.
◆투자하기 전에 부담금 대상인지 확인해야=재건축부담금제는 정부가 재건축으로 인해 오른 집값의 일부를 환수하는 제도다. 재건축사업계획을 최종 확정하는 관리처분계획의 인가 신청을 25일 이후 접수하는 단지부터 적용된다. 23~24일이 주말이어서 사실상 22일까지 구청에 인가 신청을 해야 대상에서 제외된다.
이 때문에 재건축을 추진 중인 단지를 구입할 경우 부담금 문제를 따져야 한다. 입주 후 현금으로 내야 하는 부담금의 규모는 지역에 따라 다를 것으로 예상되는데 집값이 많이 오른 강남권의 경우 많게는 1억원 안팎으로 추산된다. 강남구 청담한양.개나리4차 등이 인가신청을 해 부담금을 피했다. 강남권에서 10여 개 단지가 22일까지 인가 신청을 하기 위해 사업을 서두르고 있다.
단독주택지역 가운데는 서초구 방배1동 178 일대가 부담금에서 벗어날 것 같다. 서초구 에덴공인 정영숙 사장은 "부담금 불똥이 어떻게 될지 모르기 때문에 사업승인 단계인 단지들의 경우 25일 이후 부담금 부과 여부가 확실해진 뒤 매수를 결정하는 게 낫다"고 말했다.
부담금 대상 단지들은 부담금을 내지 않으려는 매물이 나오고, 매수자들도 가격을 예상 부담금 이상으로 깎으려고 해 더욱 약세를 보일 것으로 중개업소들은 내다본다. 조합원 명의변경 제한 규정이 적용되는 단지의 경우 지금 구입하는 사람은 입주 후까지 팔지 못하기 때문에 부담금을 떠안을 수밖에 없다.
송파공인 최명섭 사장은 "강남권 단지들의 경우 대기 수요가 많아 부담금 적용을 받더라도 가격이 크게 떨어지지는 않을 것으로 보여 무작정 하락을 기다리기보다 급매물을 눈여겨볼 필요가 있다"고 말했다.
사업승인 이전 단지는 사업승인 이후 대략적인 부담금액이 정해지기 때문에 구입 때 부담금액을 고려해 가격을 절충할 필요가 있다. 정부는 이미 사업승인을 받은 단지도 부담금 예정금액을 알 수 있게 할 예정이다.
◆안전진단 통과 단지가 안전=부담금 적용을 받는 사업 초기 단지들에서 선택 기준은 안전진단 통과 여부다. 구조안전 위주로 안전진단이 까다로워져 웬만한 단지는 앞으로 재건축 판정을 받기 힘들다.
이 때문에 주민 절반 이상의 동의를 받아 조합설립추진위원회만 구성된 단지들의 경우 재건축 기대감은 높지만 재건축할 수 있을지는 불투명하다. 강남구 은마와 송파구 잠실5단지 등은 정밀안전진단에 앞서 예비 안전진단도 통과하지 못한 상태다.
3월 재건축 예정구역으로 지정된 서울지역 아파트 80여 개 단지와 수도권 재건축 예정구역 단지 중 상당수도 안전진단 통과 전이다. 대부분 개발계획이 확정된 서울시내 고밀도지구 단지도 마찬가지다. 강남구 개포공인 채은희 사장은 "안전진단이 쉬워 추진위 간판만 내걸면 재건축되던 때는 지났다"며 "안전진단 전의 절차는 의미가 없어졌기 때문에 재건축 기대감보다 재건축 판정을 보고 투자해야 한다"고 말했다.
송파구 진주.우성, 강동구 미주 등이 안전진단 강화 전 재건축 결정을 받았고, 강동구 삼익그린1차.둔촌주공, 강남구 일원대우 등은 정밀안전진단 중이다. 단독주택지역은 안전진단 절차가 없어 예정구역 지정으로 재건축 판정을 받은 셈이다.
재건축이 확실한 단지는 입지 여건, 대지 지분, 단지 규모 등을 따져야 한다. 둔촌주공 등 일부 단지는 대지 지분이 복잡하게 얽혀 있다. 특히 단독주택지역에선 주택별로 자산가치가 다르게 매겨지기 때문에 대지지분뿐 아니라 건물상태 등도 따져야 한다. 10층 이상의 중고층 단지는 용적률 제한으로 평형을 넓히기 힘들 수 있기 때문에 기존 평형과 재건축 용적률 등을 감안해 재건축 후 배정받을 평형을 가늠해야 한다. J&K 백준 사장은 "안전진단을 통과했어도 평형.용적률 문제 등으로 사업이 지지부진하거나 조합원 간 갈등이 심한 단지는 피하는 게 낫다"고 말했다. 뉴타운 안에서 재건축을 추진하는 단독주택은 뉴타운이 도시재정비 촉진지구로 지정되면 대지 지분이 6평이 넘을 경우 허가를 받아야 거래된다.
안장원 기자
*** 바로잡습니다
9월 20일자 E12면 '그래도, 재건축' 기사의 표에서 안전진단 통과 이전으로 분류된 노원구 월계동 동신아파트는 이미 정밀안전진단을 통과했기에 바로잡습니다.
