[판교가는길] 청약전략과 자금마련 계획

◆ 인터넷 청약이 기본=2차 동시분양에서도 지난 3월 1차 분양 때 적용된 청약방식이 대부분 그대로 적용된다. 인터넷청약을 기본으로 하되 ▶노약자 ▶국외 거주자 ▶인터넷 취약 계층 등은 은행창구에서도 청약접수가 가능하다.

사이버 견본주택은 가상현실(VR:Virtual Reality)을 이용하여 안방에 앉아서도 실제 모델하우스를 방문하는 것과 같은 효과를 얻을 수 있다. 시간당 300만명까지 접속할 수 있는 다음.야후 등 대용량 포털사이트를 이용하는 것이 편리하며 주택공사 홈페이지에서도 관람할 수 있다.

이번에는 중대형 분양아파트에 채권(제2종국민주택채권)입찰제도가 도입된다. 시세의 90%에 맞춰 채권매입상한액이 입주자모집공고에 공개된다. 손실률도 나올 예정이다.

청약자는 인터넷 청약 때 채권매입액을 함께 써낸다. 같은 순위 내에서 채권매입액도 같으면 추첨을 통해 당첨자를 가리게 된다. 당첨자는 계약 전에 채권을 사야 한다. 채권은 당첨자 발표후 입주자 모집공고시(또는 당첨자 발표시) 정해진 일정기간 동안 국민은행 각 영업점에서 사면 된다. 제2종 국민주택채권은 당첨자에게만 발행하므로 실명확인이 가능한 주민등록증 등을 지참해야 한다. 또 계약 때는 채권 매입영수증을 제출해야 한다.

◆ 통장별 청약가능 단지는=이번 분양은 청약예금 가입자와 청약저축 가입자들에게 기회가 돌아간다. 전용면적 25.7평 이하(33,34평형)의 중소형 아파트는 청약저축 가입자만 청약할 수 있다. 청약저축 가입자들이 노릴 수 있는 전용면적 25.7평 이하 주택은 모두 1765가구다. 이 중 177가구는 철거민.장애인.국가유공자 등에게 특별공급되고 53가구는 3자녀 이상 가구에 특별공급된다. 또 177가구는 65세 이상 노부모를 부양하고 있는 가구에 우선 공급된다.

청약저축은 저축 총액과 납입 횟수에 따라 우선권이 주어진다. 이번 분양에서는 성남시 거주자는 최소 납입 횟수가 60회 이상, 성남이외 거주자는 최소 120회 이상은 돼야 당첨을 기대할 수 있을 것으로 보인다. 따라서 중소형의 경우 특별한 청약전략을 세우기 어렵다.

중소형 공공아파트의 경우 대부분 입지 여건이 좋은 데다 계약금 등의 초기비용도 중대형 아파트보다 저렴해 수요자 입장에선 목돈 부담을 줄일 수 있다. 내외주건 김신조 사장은 "이번 분양이 판교 중소형 분양의 마지막 기회인 만큼 적극적으로 청약에 나설 필요가 있다"고 말했다.

전용면적 25.7평 이상의 중대형은 청약예금 가입자만 청약할 수 있다. 중대형 아파트의 경우 초기 자금 부담이 너무 커 경쟁률이 수십대 1 정도에 그칠 것이라는 전망도 있다.

청약예금 가입자가 이번에 모두 청약할 수 있는 것은 아니다. 평형별로 통장 예치 금액이 달라진다는 점도 유념해야 한다. 중대형 아파트는 청약예금 가입자가 주택 소유 여부와 관계없이 청약할 수 있다. 다만 2주택 이상 보유자는 1순위 자격이 없다.

예금액에 따라 청약 평형은 제한된다. 예컨대 ▶전용면적 30.8평 이하는 서울 600만원, 인천 400만원, 경기 300만원 ▶30.8평 초과~40.8평 이하는 서울 1000만원, 인천 700만원, 경기 400만원 ▶40.8평 초과는 서울 1500만원, 인천 1000만원, 경기 500만원짜리 예금통장 가입자가 각각 청약할 수 있다.

청약부금 가입자에게는 아예 청약 기회가 주어지지 않는다. 이번에 공급되는 물량중 청약부금 가입자가 청약할 수 있는 전용 25.7평 이하 민영 아파트 분양 물량이 없기 때문이다.중대형 임대는 10년 후 분양하는 조건으로 동양생명이 42평형 단일평형을 공급한다. 판교에서 선보이는 첫 중대형 민간 임대아파트다. 청약예금 가입자(1000만원)에게 청약 기회가 주어진다.

3자녀 이상을 둔 무주택 세대주는 이번 분양 물량의 최대 3%를 특별공급받을 수 있다. 따라서 자녀를 많이 가진 무주택자는 당첨 확률도 높아진 만큼 원하는 단지와 평형을 택해 소신껏 청약하면 된다. 이 특별공급분은 청약통장 없이도 신청할 수 있다. 다만 3자녀 이상 가구끼리 경합이 생길 경우 무주택기간.자녀수.미성년자 나이.해당지역 거주기간 등을 기준으로 당첨자를 가린다.

이번에 공급되는 물량은 평형에 따라 전매제한 기간도 다르다. 분양가 상한제 적용을 받는 중소형 아파트는 계약 후 10년간 팔 수 없다.

중대형 평형 아파트는 전매 제한 기간이 분양 계약 후 5년으로 10년인 중소형보다 훨씬 짧다. 중대형을 분양받을 경우 입주한 뒤 2년 정도만 지나면 되팔 수 있다는 얘기다.전문가들은 중소형 당첨자들은 물론 중대형 당첨자들도 적지 않은 시세차익을 올릴 수 있을 것으로 본다.현대건설 영업팀 정흥민 차장은 "새 아파트이기 때문에 적어도 분당의 기존 아파트 값보다는 높게 시세가 형성될 것"이라고 말했다.

◆ 초기자금은 얼마나 되나=판교 중대형에는 채권입찰제가 도입된다. 분양 당시 인근 아파트 시세의 90%에서 분양가를 뺀 나머지 금액만큼 채권을 구입하도록 해 개발이익을 환수하는 것이다.44평형의 실제 분양가(아파트 분양가+채권매입실부담액)는 8억1000만원에 달할 것으로 예상된다.전문가들은 채권매입액의 경우 최고액을 써내는게 기본이라고 말하는데 이럴 경우 계약금(15% 가정)과 채권할인 손실액 등을 합쳐 초기자금만 2억2000만원 가량을 확보해둬야 한다.

중도금 대출이 여의치 않다는 점도 염두에 둬야 한다. 실분양가가 6억원이 넘는 아파트에 대해선 총부채상환비율(DTI)에 따라 대출금액이 제한되기 때문이다. 연소득이 5000만원인 사람의 경우도 대출가능금액이 많아야 2억원일 것으로 보인다.

함종선 기자

*** 인터넷 청약접수 어떤 순서로 하나

▶ 중소형

주택공사 홈페이지(www.jugong.co.kr) 접속→인터넷 청약 선택→기초정보 입력→분양정보 조회→인터넷 청약신청→모의청약→일자별 유의사항→무주택서약서 작성→청약신청서 작성→사용자 인증→청약내용 확인 및 청약 완료

▶ 중대형

청약예금 가입은행 홈페이지 접속→판교 분양관→인터넷 청약 연습하기→인터넷 청약→본인정보 확인→블록별 공급평형 확인 및 선택→채권매입예정금액 입력→신청사항 확인