[그게머니]전세 계약하려니 집주인이 3명이라네요

전셋집 구하기 힘든 시기입니다. 계약갱신청구권 등 새 임대차 보호법 시행 여파로 전세 매물이 씨가 말랐습니다. 그나마 나온 물건은 턱없이 비쌉니다. 이런 악조건 속에서 A씨는 전세를 어렵게 구했는데, 공동명의로 된 집이랍니다. 이럴 땐 계약을 어떻게 해야 전세 보증금을 안전하게 지킬 수 있을까요?

최근 전셋집을 구하다 보면 2명 이상 공동명의로 된 경우가 적지 않다. 셔터스톡

#명의자가 두 명일 때

=집주인이 부부로 된 경우가 대부분이다. 기본적으로 두 명 모두와 전세 계약하는 게 안전하다. 부부 상호 간에 인정되는 대리권이 있어서 한 명만 나와 계약해도 가능하지만, 혹시 모를 분쟁의 여지를 최소화하기 위해서다. 또 부부를 모두 계약서에 넣어야 계약 만기 후 어느 한쪽에게라도 전세 보증금 전액을 돌려달라고 요구할 수 있다.

=부득이하게 부부 중 한 명과 계약하더라도 불안해할 필요는 없다. 나머지 한 명의 인감증명서가 첨부된 위임장을 받아두면 된다. 다만 전화 통화로 위임 여부를 확인하는 게 안전하다. 계약 때 당사자와 연락이 닿지 않았다면 잔금 납부 전까지는 연락해 계약 내용을 확인해야 한다.

=신분증 확인은 필수다. 간혹 주민등록상 주소와 등기부등본상 주소가 다른 경우가 있는데, 별문제는 없다. 이름과 주민등록번호만 일치하면 된다. 계약서상에 '잔금은 부부 중 1인 계좌에 입금한다'는 특약 문구를 넣는 게 좋다.

=등기부등본을 떼어 근저당 설정, 주택담보대출 여부를 확인하는 건 기본이다. 계약서에 확정일자(증서가 작성된 날짜가 증거력이 있다고 법률에서 인정하는 것)를 받는 것도 빼먹어선 안 된다.

지난 22일 서울의 한 부동산중개업소에서 관계자가 전날 계약된 전세 물건이 표시된 안내문을 떼고 있다. 연합뉴스

#명의자가 세 명 이상일 때

=공동명의로 된 집 중에서는 집주인이 두 명인 경우가 많지만, 세 명 이상도 적지 않다. 많게는 5명, 10명인 곳도 있다. 이 또한 명의자 전원과 계약하면 안전하겠지만, 현실적으로 쉽지 않다.

=다행인 건, 민법 제265조는 '공유물 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로 결정한다'고 명시하고 있다. 여러 명이 소유한 주택을 임차하는 경우, 과반수의 지분권자와 계약하면 법적으로 문제 될 게 없다는 뜻이다. 지분이 50%가 넘는 집주인이 한 명 있다면, 이 집주인과만 계약하면 된다. 만약 지분을 20%씩 가진 집주인이 5명이면 계약서에 최소 3명의 서명을 받아야 하는 식이다. 그러기 위해선 일단 등기부등본을 떼어 권리관계를 잘 파악해야 한다.

=물론 다른 방법도 있다. 집주인 중 한 명이 다른 집주인들의 권한을 위임받아 대표로 계약하는 방법이다. 법적 문제는 없다. 꼭 여러 집주인의 서명을 받지 않아도 된다는 얘기다. 다만 그만큼 위임장과 인감증명서 등 확인할 것들이 많다.

황의영 기자