"종부세 줄이려 부부공동명의서 단독명의로? 40년 지나야 본전"

중앙일보

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안장원의 부동산 노트

1세대1주택에서 부부공동명의 종부세가 단독명의보다 불리하다.

종합부동산세(종부세) 대상 주택을 부부공동명의로 가진 고령이거나 장기간 보유한 사람들이 속을 끓이고 있다. 정부가 유도에 따라 부부공동명의로 집을 나눠 가졌다가 되레 종부세 '폭탄'을 맞기 때문이다. 이들은 "정부정책에 배신당했다"며 "믿는 도끼에 발등 찍힌 꼴"이라고 말한다.

[안장원의 부동산노트] #부부공동명의 vs 고령·장기보유 공제 종부세 비교

세율 인상 등으로 내년부터 부부가 1주택만 갖고 있더라도 종부세가 눈덩이처럼 불어난다. 60세 이상이거나 5년 이상 보유하면 고령·장기보유 공제를 받아 세금을 줄일 수 있지만 부부공동명의는 아니다. 관련 법에서 고령·장기보유 공제를 ‘1명 1주택 소유’로 제한해서다. 부부공동명의는 2명 1주택 소유다.

시세 16억원 이하 공동명의 종부세 '0'

1주택 종부세 대상은 공시가격 9억원 초과다. 시세로 13억원 정도다. 공시가격 9억원 초과분에 종부세가 부과된다. 그런데 부부공동명의면 합친 공제금액이 12억원(시세 16억원)이 된다. '1명 1주택'이 아니어서 1인당 공제금액이 6억원이 돼서다. 단독명의보다 공제금액이 3억원 더 많다. 여기다 전체 공시가격이 둘로 나뉘어 과표(세금 부과 금액)가 줄면서 세율이 내려간다. 공동명의가 단독보다 세금이 적은 이유다.

시세가 낮을수록 공동명의의 절세 효과가 크다. 단독명의보다 세금 부과 기준 금액이 더 많이 줄기 때문이다. 공시가격이 15억원이라고 할 때, 종부세가 부과되는 금액이 단독명의의 경우 6억원(15억원-9억원)이고 공동명의는 3억원(15억원-12억원)이다. 공동명의가 50% 적다. 공시가격이 20억원이면 종부세 부과되는 금액은 단독명의 11억원, 공동명의 8억원으로 공동명의가 27%나 작다.

공동명의의 경우 공시가격 9억~12억원 구간에선 종부세 부과 금액이 전액 공제돼 세금이 아예 없다. 고령·장기보유보다 절대적으로 낫다.

집값 비쌀수록 고령·장기보유 유리

고령·장기보유 공제는 전체 세금을 기준으로 감면하는 것이어서 공제율이 높을수록 세금 감소 폭이 크다. 공제율이 올라가려면 나이가 많고 보유 기간이 길어야 한다.

고령장기보유

부부공동명의와 반대로 집값이 비쌀수록 세금이 더 많이 줄어든다. 공제율로 보면 가장 낮은 구간인 ‘60~65세 미만, 5~10년 미만 보유’(공제율 올해 30%→내년 이후 40%)에선 부부공동명의가 대부분 유리하다.

고령장기보유

하지만 최고 공제율(70세 이상, 15년 이상 보유) 구간의 경우 내년부터는 고령·장기보유가 부부공동명의일 때보다 종부세를 줄이는 데 유리할 수 있다. 다만 앞선 설명대로 공시가격 12억원 이하일 때 부부공동명의이면 종부세 부과 금액이 전액 공제돼 세금이 없다.

명의 변경에 증여세·증여 취득세

고령·장기보유 공제가 절세에 도움이 된다고 다시 단독명의로 바꾸는 게 나을까. 명의 변경에 드는 비용이 훨씬 더 많아 손해다. 배우자 공제(6억원)를 빼고 증여세를 내야 하는 데다 공시가격의 4%에 해당하는 증여 취득세도 있다.

시세 20억원(공시가 15억원) 주택의 절반을 증여하면 증여세가 6800만원, 취득세가 3000만원 등 총 1억원 가깝다. 2022년 기준으로 최고 공제율을 적용받더라도 부부공동명의와 비교해 줄일 수 있는 고령·장기보유 세금은 40만원이다. 244년이 지나야 본전인 셈이다.

시세 50억원(공시가 40억원) 주택의 경우 2022년이면 종부세가 부부공동명의 2600여만원, 고령·장기보유(공제율 80%) 800여만원으로 1800만원 정도 차이 난다. 공동명의를 단독명의로 하는 비용은 6억6000여만원이다. 공동명의로 줄인 세금을 40년 가까이 모은 금액이다.

김종필 세무사는 "명의 변경 비용이 워낙 많은 탓에 울며 겨자 먹기로 세금을 낼 수밖에 없어 보인다"고 말했다.