'같이 사는 동생 집 있으면 1주택인 나도 중과세' 아셨나요?

중앙일보

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안장원의 부동산 노트

주택 수에 따라 세금이 큰 차이 난다. 주택 수 계산을 어떻게 할까.

부동산 세제 강화 방안이 단기간에 쏟아지면서 주택 시장의 혼란이 커지고 있다. 복잡한 세제 속에서 주택 재테크를 좌우하는 키워드는 ‘세대’와 ‘주택 수’다. 두 용어를 제대로 알지 못하면 세금 중과 폭탄을 맞을 수 있다.

[안장원의 부동산노트] #주택 수 따라 세금 12배까지 차이 #주민등록달라도 같이 살면 한 세대 #분양권·오피스텔도 주택으로 간주

세대와 주택 수는 세율을 결정하는 변수다. 세금 부과 대상 금액인 과세표준(과표)이 같아도 세율에 따라 실제 세금이 천양지차다. 취득세의 경우 같은 과표라 해도 1주택에는 1%인 세율이 3주택 이상이면 12%로 뛴다.

특히 현 정부는 주택 매수·보유·매도 모든 과정으로 다주택자에 대한 중과를 강화했다. 따라서 한 세대의 보유 주택 수가 둘 이상인 다주택자는 세율이 대폭 올라간다. 다주택자 중과는 2017년 8·2대책에서 매도 단계의 양도세에 처음으로 도입됐다. 2018년 9·13대책의 종합부동산세와 올해 7·10대책에서 매수에 따른 취득세가 뒤따랐다.

문제는 시장 상황에 따라 임기응변식으로 다주택자 중과가 추가되면서 세대와 주택 수 기준이 세금에 따라 다르다는 점이다. 김종필·신방수 세무사의 도움말을 받아 정리했다.

다주택자 중과 세율. 자료=기획재정부 등

같이 사는 동생에 집 있으면 다주택자?

세대는 같은 주소(주민등록표)나 같은 집에 함께 사는 가족을 말한다. 가족 범위는 배우자와 직계존비속(부모·자녀), 형제자매다. 주민등록이 달라도 같이 살면 같은 세대다. 얹혀사는 동생이 집을 갖고 있으면 서울과 같은 조정대상지역에서 매도하는 집의 양도세가 1주택 비과세 혜택을 받지 못하고 오히려 2주택 중과 세율을 적용받는다.

배우자와 30세 미만 미혼 자녀는 주민등록과 거주지가 달라도 같은 세대로 본다. 배우자와 자녀를 ‘주민등록 쪼개기’를 하더라도 주택 수를 줄이는 데 소용이 없다. 결혼하지 않은 30세 미만 자녀를 독립시켜 주택을 증여해도 주택 수는 그대로다.

30세 미만 미혼 자녀 별도 세대 가능?

30세 미만 미혼 자녀를 완전히 분리할 수 있다. 소득이 중위소득 40% 이상이면 된다. 올해 1인 가구 중위소득이 월 175만원이어서 40%이면 70만원이다. 30세 미만 미혼 자녀의 별도 세대 판단에서 소득을 따지는 이유는 스스로 생계를 유지할 수 있는지를 보기 위해서다. 따로 살더라도 소득이 없으면 부모에게 생계를 의지할 수밖에 없고 이는 같은 세대라는 것이다.

부모 집은 주택 수 포함? 제외?

함께 사는 부모가 당연히 같은 세대지만 다른 세대로 볼 때가 있다. 부모 봉양에 해당하는 경우다.
취득세의 경우 집을 가진 65세 이상 부모와 함께 살면 별도 세대로 간주해 주택 수 계산에서 뺀다. 부모가 집을 한 채 갖고 있더라도 무주택자가 집을 사면 2주택이 아닌 1주택 세율이다.

종부세에선 집 있는 60세 이상 부모와 합가하면 10년간 세금 계산에서 주택 수를 합치지 않는다. 종부세 과세방법을 개인별 합산에서 2006년 세대별 합산으로 바꾸면서, ‘직계존속 동거봉양 합가’의 세 부담 증가를 완화하기 위해 생겼다.

2008년 위헌 결정으로 다시 개인별 합산으로 돌아왔지만 이 혜택이 유지되고 있다. 합산 배제 기간이 당초 2년이었다가 2009년 5년으로 늘었고 2018년 10년으로 확대됐다. 60세 미만일 때 합가해 60세 이상이 됐으면, 합가한 날부터 10년 기간 중에서 60세 이상인 기간에 대해 혜택이 주어진다.

합산 배제는 신혼부부에도 적용된다. 혼인 후 5년간은 부부의 주택 수를 합치지 않고 따로 계산한다. 혼인으로 늘어나는 세 부담에 대한 완충장치인 셈이다. 마찬가지로 제도 도입 초기엔 2년이었다가 2009년 5년으로 늘었다.

양도세 기본세율. 자료=국세청

집 아닌 분양권이 어떻게 주택?

집이 아닌데도 세제에서 집으로 보는 게 입주권과 분양권이다. 둘 다 새 아파트에 들어갈 수 있는 권리다. 분양권이 일반분양을 통해 받은 권리이고, 입주권은 재건축재개발 조합원의 권리다. 입주권은 주택이었다가 재건축·재개발 공사를 위해 멸실된 뒤 받는 것이어서 주택의 연장선상으로 일찍부터 주택으로 간주했다. 2000년대 초·중반 노무현 정부가 다주택자 양도세 중과를 도입할 때 입주권도 주택 수에 넣었다.

분양권은 현 정부 들어 주택에 포함됐다. 내년 1월 1일 이후 계약하는 분양권부터 양도세 산정 주택 수에 들어간다.

취득세의 경우 중과 주택 수 계산에 지난달 12일 이후 계약한 입주권이나 분양권 모두 포함된다.
입주권과 분양권은 종부세와 상관이 없다. 종부세 대상이 재산세를 내는 주택이고, 입주권·분양권은 재산세를 내지 않는다.

다주택자 입주권·분양권도 중과?

입주권·분양권은 다른 주택을 취득하거나 양도할 때 주택 수로 계산되지만, 입주권·분양권 매매에선 세금이 중과되지 않는다. 예를 들어 주택과 입주권·분양권을 하나씩 갖고 있을 때 주택을 팔면 3주택자의 세율을 적용받는다. 반면 입주권이나 분양권을 팔 때는 중과되지 않고 주택과 다른 별도의 입주권·분양권 세율을 따른다.

종부세 세율. 자료=기획재정부

입주권이나 분양권은 주택이 아니어서 취득세도 없다. 다만 입주권·분양권이 준공 후 주택으로 바뀌면서 입주할 때는 취득세를 내야 한다. 이때 다른 주택을 갖고 있어 중과 적용을 받는 것은 관련 대책 발표일인 지난 7월 10일 이후 계약한 분양권부터다. 그 이전 계약한 분양권은 입주 때 1주택 세율을 적용받는다.

입주권 준공은 신규 취득이 아니라 이미 과거에 재건축·재개발로 없어진 주택을 취득한 적이 있기 때문에 건물분만 별도의 취득세를 낸다. 다른 집이 있더라도 중과되지 않는다.