[더오래]임대인이 직접 가게 운영한다는데, 권리금 받을 수 있나요?

[더,오래] 김경영의 최소법(19)

상가 건물의 임차인이 점포를 양도하는 경우 권리금이 수수되는 것을 종종 볼 수 있습니다. 권리금은 일제 강점기부터 시작된 것으로 알려져 있습니다. 오랜 연원을 갖고 있음에도 불구하고 관련 법 제도는 전무하다시피 했는데, 2015년 상가건물 임대차보호법 개정으로 보호를 받게 되었습니다. 주요 골자는 임차인의 권리금 회수를 보호하고, 임대인이 권리금 회수를 방해한 경우 손해를 배상하도록 하는 것입니다.

최근 대법원은 권리금 분쟁과 관련된 중요한 판결을 함으로써 권리금에 관한 법리를 확립해나가고 있는데, 주목할 만한 사례를 소개해봅니다.

2008년경 상가 건물을 임차하여 커피전문점을 운영한 A. 이후 X가 건물 소유자가 되면서 임대인의 지위를 승계하였는데, A는 권리금을 받지 못하게 되었다며 X를 상대로 권리금 상당의 손해배상청구 소송을 제기하였다. [사진 pxhere]

사례1

A는 2008년경 상가 건물을 임차하여 커피전문점을 운영하였다. 이후 X가 건물 소유자가 되면서 임대인의 지위를 승계하였고, 임대차 계약은 계속 갱신됐다. 임대인 X는 임대 기간이 종료되었다는 이유로 건물 명도소송을 제기하였고, 묵시적 갱신이 인정되어 2016년 11월 30일 자로 건물을 명도하라는 판결이 선고되어 확정되었다. A는 판결 취지에 따라 2016년 11월 30일 X에게 상가를 인도하였다.

그런데 X는 2016년 10월 초경 A에게 상가를 인도받아 자신 또는 자신의 자녀가 직접 커피전문점을 운영하겠다고 말하였고 A의 권리금 요구도 거절하였다. A는 권리금을 받지 못하게 되었다며 X를 상대로 권리금 상당의 손해배상청구 소송을 제기하였다.

상가건물 임대차보호법의 권리금 보호 규정이 생기기 이전에 흔하게 볼 수 있었던 사례입니다. 임차인의 장사가 잘되는 경우, 임대인이 임차인을 내쫓고 직접 동일 업종으로 장사하는 것인데, 이 경우 임차인은 눈물을 머금고 권리금을 포기해야만 했습니다. 상가건물 임대차보호법은 임대인의 권리금 회수 방해 행위를 금지하고, 위반한 경우 손해배상 책임을 인정하고 있는데, 임대인의 권리금 회수 방해 행위를 다음과 같이 열거하고 있습니다.

① 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위,
② 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위,
③ 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위,
④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

위 규정들은 살펴보면 하나같이 임차인이 신규 임차인을 주선하는 것을 요건으로 하고 있습니다. 그런데 사례의 경우 A는 신규 임차인을 주선하지 않았습니다. 임대인 X가 자신이 직접 또는 자신의 자녀로 하여금 직접 커피전문점을 운영하겠다고 했기 때문에, A가 신규 임차인 주선을 포기한 것입니다. 신규 임차인 주선을 하지 않은 A는 손해를 배상받을 수 없게 된 걸까요?

실제로 하급심은 임차인 A가 신규 임차인을 주선하지 않았기 때문에 손해를 배상받을 수 없다고 보았습니다. 법조문을 충실하게 따른 결과입니다. 하지만 대법원은 다르게 보았습니다. 임대인이 임대차 종료 후 자신이 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힌 것은 임차인의 신규 임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시한 것이며, 이러한 경우 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 권리금 회수 기회 보호 의무 위반을 이유로 손해배상을 청구할 수 있다고 보았습니다. 지극히 타당한 판결이라고 생각됩니다.

Y로부터 건물을 임차하여 음식점을 운영해온 B. 임대차계약 기간이 만료되기 전 C와 권리금 계약을 체결하였다. 그러나 Y는 C와 새로운 임대차계약 체결을 거절하였고, B는 임대인 Y를 상대로 손해배상 소송을 제기하였다. [사진 pixabay]

사례2

B는 2010년 10월 1일 임대인 Y로부터 상가 건물을 임차하여 음식점을 운영했다. 이후 임대차 계약은 계속 갱신되었고, 2014년 10월경에는 구두로 1년간 임대차계약을 갱신하였다. B는 임대차계약의 기간이 만료되기 전인 2015년 7월 16일 C에게 상가에서의 영업시설, 비품 일체를 권리금 145,000,000원에 양도하기로 하는 권리금 계약을 체결하고, 임대인 Y에게 C와 새로운 임대차계약을 체결해 달라고 요청했다.

그러나 Y는 노후화된 건물을 재건축 또는 대수선을 할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 C와 새로운 임대차계약 체결을 거절하였다.

B는 임대인 Y를 상대로 임대차 계약 체결을 거절하여 권리금 회수를 방해하였다는 이유로 손해배상 소송을 제기하였다. 이에 Y는 (구) 상가건물 임대차보호법에 따라 전체 임대차 기간이 5년(현재는 법 개정으로 10년)이 초과해 계약 갱신을 요구할 수 없으므로 권리금을 보호받을 수 없다고 맞섰다. 법원은 누구의 손을 들어 주었을까요?

대법원은 전체 임대차 기간이 5년(현재는 법 개정으로 10년)이 초과해 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 경우에도 임차인의 권리금 회수는 보호되어야 한다고 보았습니다. 임차인 B의 손을 들어 준 것인데, 이로 인하여 임차인의 권리금은 두텁게 보호받을 수 있게 되었습니다.

변호사 theore_creator@joongang.co.kr