[그게머니]갭투자 주인에 떼일라, 전세보증금 사수 3단계작전

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 기세가 예사롭지 않습니다. 봄 이사철을 앞두고 있어 걱정이 큽니다. 이와 별개로 ‘갭투자(전세를 끼고 부동산을 매매하는 것)’를 한 집주인에게 전세보증금 떼일까 봐 불안한 경우도 많습니다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 집주인이 보증금을 못 돌려줘서 HUG가 대신 갚아준 사례가 1630건(3442억원)으로 2018년보다 4배 이상 증가했다네요. 남 일 아닌, 내 일이 될 수 있습니다.

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#등기부등본만 잘 봐도

=계약 전 등기부 등본은 반드시 확인해야 한다. 계약할 집 주소만 있으면 대법원 인터넷 등기소에서 최신본을 열람 및 발급할 수 있다. 등본을 떼면 먼저 임대인이 해당 부동산 소유권자가 맞는지부터 확인하자. 경매나 압류 등을 이유로 등기가 일어났다면 등기 원인을 보고 집주인의 신용상태가 양호한지 따져봐야 한다.

=등본에서 가장 중요한 건 근저당 설정 여부다. 쉽게 말해 해당 부동산을 담보로 얼마나 많은 대출을 받았는지를 확인해야 한다는 뜻이다. 물론 채권최고액인 근저당권 액수가 대출금액과 똑같은 건 아니지만, 대출에 붙는 이자나 추가 대출 가능성을 간과해선 안 된다. 선순위 근저당이 잡힌 부동산은 되도록 피하는 게 좋다.

#근저당, 피할 수 없다면 따져라

=근저당 설정된 부동산은 피하고 싶지만, 전세 매물을 도저히 구할 수 없다면? 설정된 근저당권과 부동산 시세의 비율을 따져야 한다. 나현호 부동산 전문 변호사는 “해당 부동산에 설정된 근저당권과 전세보증금을 합한 가격이 시세의 80%를 넘는 집은 피하라”고 조언한다. 해당 금액이 80%를 넘을 경우에는 보증금을 떼일 확률이 높다는 뜻이다. 전세로 들어간 건물이 다가구 주택이라면? 다른 세입자들의 보증금까지 다 합산해 80%가 넘는지 확인해야 한다.

#확정일자 받고 ‘우선변제권’ 받자

=전입신고를 했다고 안심하지 말자. 언제 계약을 체결했는지 확인할 수 있는 ‘확정일자’를 받아야 위기상황에서 전세금을 먼저 돌려받을 수 있다. 확정일자를 받으려면 공증사무소, 법원, 등기소, 읍‧면‧동사무소를 찾아 임대차계약서에 날짜가 적힌 도장을 찍어야 한다. 만약 전세로 들어간 부동산이 갑자기 경매에 넘어가면, 확정일자를 받은 세입자에게 다른 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 ‘우선변제권’이 있다.

카카오페이는 지난해 11월부터 모바일 페이지를 통해 주택도시보증공사(HUG)의 전세금반환보증보험에 가입할 수 있는 서비스를 실시하고 있다. 카카오페이 캡처

#반환보증보험 필수

=집주인이 돌려주지 못하는 전세금을 정부가 대신 돌려주는 제도를 활용해보자. SGI서울보증과 주택도시보증공사(HUG)는 ‘전세금반환보증보험’ 제도로 전세금을 돌려받지 못한 임차인에게 대신 전세금을 지급한다. 반환보증보험에 들면 전세금 100%를 반환받을 수 있다. 보험료는 당연히 내야 한다.

=집주인 동의를 따로 받을 필요가 없다. 간단한 서류 제출만으로 보험에 가입할 수 있다. 지난해 11월부터 카카오페이 모바일 페이지를 통해 HUG의 전세금반환보증보험에 한 번에 가입할 수 있는 서비스가 생겼다. 간편해 이용할 만하다.

=HUG의 경우 계약 기간의 2분의 1이 지나기 전, SGI서울보증의 경우 임대차 개시일로부터 10개월이 지나지 않은 시점까지 보증보험에 가입할 수 있다. 보증료율 할인요건이 더 많은 HUG의 가입 조건이 조금 더 까다롭다.

성지원 기자