[그게머니] 조정대상지역 지정되면 집값이 떨어질까?

중앙일보

입력 2020.02.23 07:00

정부가 20일 수원 영통·권선·장안구, 안양 만안구, 의왕시 등 수도권 5곳을 조정대상지역으로 추가 지정했습니다. 주택담보대출비율(LTV)을 기존 60%에서 50%로 낮추는 걸 포함해 규제도 한층 강화했죠. 현 정부 들어서만 19번째 나온 부동산 대책이니 이것저것 헷갈릴 만합니다. 이참에 정리 한 번 하고 가실까요?

셔터스톡

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#풍선효과가 뭐길래?

=2월 20일 부동산 대책은 지난해 12.16 부동산종합대책 이후 불과 두 달 만이다. 12월 대책이 나온 뒤 고공 행진하던 서울 집값은 어느 정도 진정되는 분위기였다. 그런데 경기도 이남 중에서 교통 여건이 좋고, 대규모 개발 이슈가 있는 지역을 중심으로 풍선효과가 나타나기 시작했다.

=수원 팔달구, 용인 수지구 등은 올해 들어 두 달도 안 돼 아파트 매매가격이 4~6%나 상승했다. 지난해엔 1년 내내 매매가격 변동률이 마이너스를 기록했던 곳이다. 과열 우려가 커지자 정부가 5개 지역을 조정대상지역으로 지정하면서 진화에 나선 거로 볼 수 있다.

#조정대상지역 지정되면?

=조정대상지역은 2016년 11·3 대책 때 처음 등장했다. 처음엔 분양권 전매 제한 등 청약에 얽힌 규제를 위해 만들었다. 그러다 세제, 대출 규제를 포함하는 부동산 규제의 기준점이 됐다.

=이 지역에 집을 가지고 있든, 가질 예정이든 이 소식이 딱히 좋을 건 없다. 일단 세금 부담이 커진다. 정리하면 대략 이렇다.

‧다주택자 양도세 중과(2주택 10%포인트, 3주택 20%포인트)·장기보유특별공제 배제

‧1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화(9억원 이하, 2년 이상 보유+거주)

‧분양권 전매 시 양도세율 50%

‧2주택 이상 보유자 종부세 추가 과세(0.2~0.8%포인트)

‧일시적 2주택자 종전 주택 양도 기간 3년→2년 이내로 축소

#대출은 당장 어쩌나

=조정대상지역은 현재 집값의 60%까지 주택담보대출을 내준다. 하지만 3월 2일부터는 LTV 한도를 50%(9억원 초과는 30%)로 낮춘다. 10억짜리 집을 산다면 지금은 6억원까지 빌릴 수 있지만, 3월부터는 4억8000만원(=9억원×50%+1억원×30%)으로 줄어든다.

=2주택 이상인 가구는 아예 담보대출로 집을 사는 게 불가능해진다. 1주택 가구도 원칙적으론 주담대를 받지 못한다. 다만 기존 주택을 2년 이내에 처분하고, 새집에 전입한다는 조건을 충족하면 빌릴 수 있다. 9억원을 초과하는 집일 경우 실제 거주하지 않으면 주담대를 받을 수 없다.

#규제 세지면 집값도 내려갈까?

=조정대상지역이 됐다는 건 일단 집을 사려는 수요가 많다, 거래가 활발하다는 의미다. 다른 말로 인기 지역이라 할 수 있지만 당장은 없던 규제가 생겼으니 조정을 받을 가능성이 크다. 거래량도 어느 정도 줄어들 게 분명해 보인다. 이번에 지정된 5곳 주변을 중심으로 또 다른 형태의 풍선효과가 발생할 확률도 높다. 동탄이나 군포(산본) 등이 후보군이다.

=조정대상지역 지정 자체가 집값의 향방을 좌지우지하는 건 아니다. 일찌감치 전 지역이 지정됐고, 규제가 더 엄격한 투기지역이 수두룩한 서울은 2017년 하반기부터 내내 집값이 상승했다. 경기도 일부 지역은 조정대상지역임에도 가격 변동이 미미했다. 과열 양상을 보여 조정대상지역으로 지정됐지만 이후 지정이 해제된 부산 같은 경우도 있다.

장원석 기자

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