해외이민 1주택자 양도세 비과세…주재원 나가는 직장인은?

중앙일보

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[더,오래] 최용준의 절세의 기술(56)

Q 해외 이민을 계획 중인 민씨는 세금 문제로 고민이 많다. 보유 재산을 해외로 가지고 갈 때 별도의 세금이 있는 것은 아닌지, 부득이 처분해야 하는 아파트의 양도세는 얼마나 나올지 궁금하다. 또 민씨가 해외에 있을 때 한국에서의 금융소득이나 임대소득 등에 대한 세금은 어떻게 내는지도 알고 싶다.

A 외교부에 따르면 2019년 해외 이주 신고자가 4000명이 넘는다. 여러 가지 이유로 해외에서 삶의 터전을 마련하려는 사람이 많아지고 있는 것이다. 이처럼 해외로 이주하면서 재산을 처분한 대금을 해외로 갖고 가는 경우 어떤 세금 문제가 있을까. 특히 해외 이주를 위해 주택을 양도하는 경우 양도세는 어떻게 되는지 살펴보자.

해외 거주를 위해 가족 모두가 출국하는 경우 국내에 보유하던 1주택을 양도하면 예외적으로 보유기간이나 거주기간을 따지지 않고 양도세를 비과세해준다. [사진 Pixabay]

출국후 2년이내 양도해야 비과세

본래 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 받으려면 최소 2년 이상 보유하고, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내에서 취득한 주택은 2년 이상 거주해야 한다. 그러나 해외 거주를 위해 가족 모두가 출국하는 경우 국내에 보유하던 1주택을 양도하면 예외적으로 보유기간이나 거주기간을 따지지 않고 양도세를 비과세해준다. 외국에서 새로운 시작을 해야 해 무엇보다 자금이 필요한 상황인 만큼 양도세 비과세는 큰 혜택이라 할 수 있다. 다만 양도세를 비과세 받으려면 까다로운 요건을 모두 갖춰야 한다.

첫째, 해외이주법에 의한 해외이주여야 한다. 국내에서 해외이주신고를 하는 것뿐 아니라 해외 현지의 재외공관에서 현지 이주를 신청한 경우도 포함된다. 둘째, 해외이주 전 거주자인 상태에서 취득한 주택이어야 한다. 비거주자 상태에서 취득한 주택은 해당되지 않는다. 출국 전에 조합원 입주권 또는 분양권을 보유하다가 출국 후 준공된 주택으로 양도할 경우에도 비과세 혜택이 가능하다. 셋째, 출국일 및 양도일 현재 1주택만을 보유한 경우여야 한다. 넷째, 세대 전원이 출국해야 한다. 다섯째, 출국일로부터 2년 이내에 양도해야 한다. 해외출국 후 비거주자 상태에서 2년 이내에 양도해야 하고, 부득이 출국 전에 양도해야 한다면 그전에 미리 해외이주확인서를 발급받은 후 양도해야 한다.

물론 해외이주법에 의한 해외이주가 아니더라도 1년 이상 계속해 국외 거주를 해야 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국해 비거주자가 된 상태에서 국내의 1주택을 양도한 경우에도 보유기간 및 거주기간 제한 없이 비과세된다. 단, 사업상 형편 등으로 출국한 경우 비과세가 되지 않는 등 요건이 까다롭기 때문에 신중한 검토가 필요하다.

만일 민씨가 해외로 이주하기 위해 국내에서 모아놓은 자금을 해외로 송금해도 괜찮은 걸까? 민씨 본인이 그동안 급여를 받는 등 정당한 소득 활동을 통해 모아 놓은 자금이라면 그동안 세금을 다 납부 했을 테니 해외 송금에는 문제가 없다. 다만 세무서는 혹시 신고되지 않은 부당한 소득이 있는지, 부모로부터 증여 받은 것은 아닌지 점검한다. 해외 이주자가 세대별 10만 달러를 초과해 해외로 송금할 경우 관할 세무서에서 ‘해외이주비 자금출처 확인서’를 발급받아야만 송금이 가능한데, 이를 발급하는 과정에서 자금출처 점검이 이뤄진다.

자금출처 확인은 해외 이주 후 3년 이내에 10만 달러(누적)를 초과해 해외 송금을 할 경우 반드시 거쳐야 한다. 점검 결과 그동안의 소득으로 입증하지 못할 경우 소득세 또는 증여세 신고 누락 여부를 의심받을 수 있으니 주의가 필요하다. [사진 Pixabay]

10만 달러 이상 해외송금, 자금출처 밝혀야

자금출처 소명과 관련해 해외이주자는 해외로 송금하려는 금액을 어떻게 모은 것인지 자세히 입증해야 한다. 가령 그간의 근로소득이나 사업소득, 부동산 양도소득이나 주식 거래로 인한 소득 내역을 구체적인 증빙과 함께 제출해야 한다. 점검 결과 그동안의 소득으로 입증하지 못할 경우 소득세 또는 증여세 신고 누락 여부를 의심받을 수 있으니 주의가 필요하다.

그럼 일단 출국 후 한참 시간이 지나서 송금하면 괜찮지 않을까? 그렇지 않다. 이러한 자금출처 확인은 해외 이주 후 3년 이내에 10만 달러(누적)를 초과해 해외 송금을 할 경우 반드시 거쳐야 하기 때문이다. 물론 해외 이주 후 3년이 지나도 마찬가지이다. 다만 이때는 명칭만 바뀐 ‘예금 등 자금출처 확인서’를 받아야 한다.

민씨가 일부 부동산을 미처 처분하지 못하고 해외로 이민을 간 뒤 나중에서야 부동산을 양도한다면 조금 절차가 복잡해진다. 우선 부동산 양도와 동시에 소유권 이전등기를 해야 하는데, 이를 위해 재외국민의 부동산 매도용 인감증명서를 발급받아야 한다. 그런데 이러한 매도용 인감증명서는 반드시 미리 세무서에 들러 부동산 거래 관련 확인을 받아 가야만 발급이 가능하다.

부동산을 양도할 경우 양도세도 거주자와 동일하게 신고·납부해야 한다. 비거주자라고 해서 불이익이 있거나 다른 혜택이 있는 것도 아니다. 문제는 양도세를 냈다고 해서 곧바로 해외로 송금이 가능한 것은 아니라는 점이다. 해외 송금 전에 반드시 세무서로부터 ‘부동산 매각자금 확인서’를 발급받아야 한다. 이를 위해 매매계약서와 관련 금융거래 내역 등을 제출해 송금 가능한 금액을 확인받아야 하는데 부동산 양도가액에서 전세보증금과 제세공과금 및 양도세 등을 차감한 나머지 잔액만 송금이 가능하다.

그 후 반드시 거주하고 있는 국가의 세법에 따라 한국에서의 부동산 양도 관련 내용도 신고해 주어야 한다. 이를 누락할 경우 가산세 등의 불이익이 있을 수 있기 때문이다. 물론 한국에서 납부한 양도세가 있으면 일부 공제받을 수 있다.

세무사 theore_creator@joongang.co.kr