상한선 넘는 택지거래 못한다

중앙일보

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정부는 30일 토지공개념 확대도입을 위한 최종시안을 확정했다. 이 시안은 7월초 부동산정책위원회의 심의를 거쳐 입법예고되며 가을 정기국회에 제출, 통과 되는대로 내년부터 시행될 예정이다.
그 주요골자는 다음과 같다.

<택지소유상한제>
대상토지는 도시계획구역에 한정되며 지적법상의 지목이 「대」로서 나대지와 주거용 건축물에 딸린 토지로 한다. 또 지적법상 대가 아니더라도 실제 이용용도가 주택에 딸린 토지도 해당된다.
택지소유 상한규모는 ▲서울·부산·대구·광주·인천·대전등 6대도시는 2백평 ▲시급 도시는 3백평 ▲기타지역은 4백평으로 한다. 지역별로 분산됐을때는 해당지역별 가중치를 적용한다.
합산방법은 전국의 택지전체를 가구별로 합산하며, 주택과 상가등이 복합된 건물은 바닥면적비율에 따라 주택부속부분만 계산한다.
이법 시행이전에 상한을 초과보유한 경우는 초과보유분에 대해 월단위로 초과소유부담금을 계산, 1년에 한차례 징수한다. 부담금률은 토지평가사가 평가한 공시지가를 기준으로 ▲주택부속토지는 월0.5%(연6%) ▲나대지는 월0.8%(연9.6%)를 기존재산세와 별도로 물린다.
예컨대 91년2월 상한초과분을 처분할 경우 90년 1년간 부담금 9.6%를 납부하는 외에 다음해에 2개월분 1.6%를 납부하게 된다.
이법 시행후에는 상한규모 이상에 대해서는 토지거래허가시 허가를 내주지 않으므로 상한선 이상은 아예 소유할 수가 없다.
예외로 주택 또는 임대주택건설업자가 일정기간내에 처분을 전제로 할때는 허가를 해준다. 또 법인이 종업원용 기숙사·사택용지 등으로 택지사용계획에 관해 인가받은 경우도 상한선 초과소유를 할수 있으며, 상속에 의해 상한선 이상을 갖게된 경우도 예외로 쳐준다.
그러나 이때도 상속이나 주택조성업자 모두 2년이내에 초과분을 처분해야 한다. 만약 이기간을 넘기면 0.5∼0.8% 부담금률을 2배로 매긴다.
기업이 당초 사용계획을 어겼을 때는 유휴지조치로 정부가 이를 대리개발한다. 이와 함께 위반자에 대해서는 명단과 함께 위반사실을 공표한다.
소유권이전·보전등기 시에는 반드시 택지취득인가서를 내야한다.

<개발이익환수제>
개발부담금과 개발이익금으로 구분해 환수한다.
도시계획사업등 토지개발사업이나 형질변경으로 생긴 당해 토지이익금은 부담금형태로 70%를, 도시계획사업시행 주변땅 소유자에게는 이익금 형태로 땅값 상승분의 50%를 각각 국세로 환수한다.
개발이익의 산정은 ▲부담금은 개발완료시점의 땅값에서 사업허가당시의 땅값과 개발비용을 공제해 산출하며 ▲이익금은 1년 또는 3년전 당시의 땅값과 비교, 이기간중 정상적인 지가상승분과 자기개발비를 공제해준다.
국세징수방법은 부담금의 경우 개발사업 완료후 3개월이내에 개발이익을 평가하고 평가일로부터 3개월 이내에 현금으로 거둔다.
이때 연납과 분납도 인정하며 땅으로 내는 현물납도 할수 있다.
이익금은 땅값 상승전으로부터 매3년 단위로 정상지가 상승률보다 더 오른 지역은 그 상승률의 고저를 불문하고 징수하며, 1년내의 땅값 상승률이 평균지가 상승률의 1.5배이상 오른 곳은 1년단위로 이익금을 물린다.
이때도 현금일시납을 원칙으로 하되 연·분납과 현물납도 인정해준다.
다만 이익금을 내는 공급촉진 차원에서 사업시행으로 땅값이 오른뒤 1년내에 처분하면 이미 부과납부된 개발이익금 전액을 경비로 인정, 양도소득세 부과시 이를 공제해 준다. 3년내에 팔면 70%, 5년내에 팔면 50%, 5년이후일 때는 30%만 각각 경비로 인정해 준다.
부담금도 나중에 처분할때 양도소득세에서 이미 낸 부분은 필요경비로 공제해준다.
이렇게 거둔 부담금과 이익금은 앞으로 실시될 지자제에 대비, 환수분의 50%를 해당 지자체에 주며 국고로 20%를 귀속시키고 나머지 30%는 별도로 설치되는 「개발기금관리공단」에 주어 토지비축 및 개발등과 낙후지역 개발지원사업에 활용한다.
그러나 예외적으로 국가·지자체가 시행하는 사업이나 토지수용법상의 공익사업은 개발부담금을 물리지 않으며, l가구1주택이나 기준면적이내의 공장·목장용지 및 자경농지등은 이익금을 환수치 않는다.
또 토개공·주공등 토지개발사업을 목적으로 하는 공사와 비영리 공익법인이 벌이는 사업은 부담금의 50%를 감해주며 이익금도 정부투자기관이나 비영리공익법인이 본래 목적을 위해 갖고있는 땅에 대해서는 50%를 감해 준다.
이밖에 개발사업을 하고자 할때는 반드시 해당 지자체에 사업허가 신청서를 내야되며 그사업이 끝난뒤에도 반드시 준공검사 및 개발비용 내용서를 내야된다.