집값 같아도… 단독주택이 아파트보다 증여가액 낮은 이유

중앙일보

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최용준

[더,오래] 최용준의 절세의 기술(34)

아파트와 단독주택을 가족에게 증여할 때 증여가액은 당시 '시가'에 의해 정해진다. [연합뉴스]

다주택자인 강 씨는 배우자에게 아파트를, 자녀에게는 단독주택을 한 채씩 증여할 계획이다. 이때 아파트와 단독주택의 증여가액을 각각 얼마로 해야 할지가 문제다. 주택을 증여할 때 증여세 계산을 위한 증여가액은 어떻게 정하는 것일까?

주택을 증여할 때 증여가액은 주택의 종류 및 상황에 따라 각각 다르게 결정된다. 일반적으로는 증여일 당시 ‘시가’에 의한다고 하는데 시가란 불특정 다수인 사이에 거래되는 통상적인 가액을 말한다.

아파트는 동일 단지 내 매매사례가액 기준

시가를 파악하려면 증여하는 주택과 유사한 주택의 매매사례가액을 살펴봐야 한다. 단독주택이나 다가구주택 등은 유사한 주택을 찾기가 쉽지 않지만, 아파트는 같은 단지에 유사한 아파트가 많으므로 비교적 매매사례가액을 찾기가 쉬운 편이다.

단 평가 기간 내의 매매사례가액만이 시가로 인정된다. 평가 기간은 증여일 전 6개월(개정 전 3개월)에서 증여일 후 3개월까지로 총 9개월(개정 전 6개월) 동안이다. 따라서 아파트의 증여가액을 결정하려면 증여일을 전후한 평가 기간(9개월) 내에 동일한 단지의 유사 매매사례가액을 살펴보아야 하는데, 이는 인터넷 국토교통부 실거래가 공개시스템(http://rt.molit.go.kr)에서 조회할 수 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 접속하면, 증여하는 주택과 유사한 매매사례가액을 찾아볼 수 있다. [사진 실거래가 공개시스템 홈페이지 캡쳐]

이때 증여하려는 아파트와 유사한 아파트의 매매사례가액을 찾아야 한다. 따라서 어떤 아파트를 유사하다고 보는지의 기준도 명확히 알아둬야 한다. 세법에서는 다음 세 가지 요건을 모두 갖춘 아파트를 유사한 아파트로 인정한다. 증여할 아파트와 동일한 단지에 있어야 하며, 증여할 아파트와 전용면적의 차이가 ±5% 이내이면서 동시에 증여할 아파트와 기준시가(공동주택 공시가격)의 차이가 ±5% 이내인 아파트여야 한다.

즉, 요약하면 동일한 단지 내에 전용면적과 기준시가까지 유사(±5% 이내)한 아파트의 매매사례가액만을 시가로 인정하겠다는 것이다. 만일 이 요건을 완벽히 갖춘 유사 아파트의 매매사례가액이 평가 기간(9개월) 내에 여러 개라면 어떻게 해야 할까. 이때에는 증여일 전후 가장 가까운 날의 매매사례가액을 시가로 우선 인정한다. 만일 가장 가까운 날의 매매사례가액이 둘 이상이라면 그 평균액을 시가로 한다.

문제는 증여하려는 아파트의 단지 내 유사 아파트 매매사례가액이 없을 때다. 최근 아파트 거래가 활발하지 않다 보니 유사 매매사례가액을 찾을 수 없어 아파트 증여가액을 정하지 못하겠다는 고민이 늘고 있다.

평가 기간 내 매매사례가액이 없을 경우 기준시가(공동주택 공시가격)로 증여할 수 있을까. 보통 시가보다 기준시가가 훨씬 더 낮은 편이라 기준시가로 증여세를 신고하면 증여세 부담은 크게 줄어들게 된다. 이 때문에 세무서에서는 국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 증여일의 2년 전부터 법정 결정기한(증여세 신고기한 후 6개월)까지 약 2년 9개월간의 매매사례가액을 시가로 결정해 증여세와 가산세까지 추징할 수 있다는 점을 주의해야 한다.

아파트의 경우, 증여할 때 증여세 부담을 줄이려면 단지 내 아파트 매매사례가액이 일정 기간 평소보다 많이 낮아졌을 때가 유리하다. [중앙포토]

물론 거꾸로 납세자가 증여세 신고기한 전 70일 이내에 국세청 평가심의위원회에 증여가액을 어떻게 해야 하는지 미리 심의를 신청할 수 있다. 그리고 사후적으로 법정 결정기한 내에 유사한 매매가 있었다면 그날부터 6개월 이내에 위원회에 심의를 신청할 수 있다.

동일한 단지 내에 유사 매매사례가액이 없을 경우 이런 복잡한 과정을 거치지 않고 감정평가를 의뢰하는 방법도 있다. 증여일 전후 평가 기간(9개월) 내의 감정평가액이 있다면 이 또한 시가로 인정되기 때문이다. 감정평가액은 보통 2개의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액으로 하나 기준시가가 10억원 이하인 주택은 하나의 감정기관이 평가한 감정가액으로 할 수 있다.

아파트를 증여하고자 할 때 증여세 부담을 줄이고자 한다면 단지 내 아파트 매매사례가액이 일정 기간 평소보다 많이 낮아졌을 때가 유리하다. 그러나 단독주택이나 다가구주택은 그렇지 않다. 보통 단독주택이나 다가구주택 등은 비교할 수 있는 유사 매매사례가액을 찾기 곤란하기 때문에 대부분 기준시가, 즉 개별주택공시가격으로 증여세를 계산하기 때문이다.

단독주택은 공시가격으로 증여세 계산

전세로 내놓은 단독주택은 전세금 또는 대출금이 기준시가 보다 클 경우 전세금 등의 가액을 증여가액으로 할 수 있다. [중앙포토]

이미 발표된 표준 단독주택 공시가격이 크게 오른 것으로 보아 오는 4월 새로 공시될 개별주택공시가격 또한 크게 오를 것이라 짐작할 수 있다. 따라서 단독주택 등을 증여하기 가장 좋은 시기는 주택공시가격이 크게 오르는 4월 말 이전이라 할 수 있다.

그러나 단독주택 증여가액이 무조건 기준시가로 결정되는 것은 아니라는 점을 주의해야 한다. 기준시가보다 임대료 환산가액이 더 클 경우에는 임대료 환산가액을 증여가액으로 한다. 임대료 환산가액은 보증금과 연간 월세액을 12%로 나눈 금액의 합계액을 말한다. 가령 기준시가가 2억 5000만원인 단독주택에서 보증금 2억원에 월세 60만원을 받는다고 가정해 보자.

이때는 임대료 환산가액이 2억 6000만원(2억원+(60만원×12)/0.12)으로서 기준시가 보다 크기 때문에 증여가액은 임대료 환산가액인 2억 6000만원으로 해야 한다. 전세로 주고 있는 주택이나 담보 대출이 되어 있는 주택의 경우 전세금 또는 대출금이 기준시가 보다 클 경우 전세금 등의 가액을 증여가액으로 할 수 있다. 만일 주택 기준시가가 1억 5000만원이더라도 전세금 또는 담보된 대출금액이 1억 8000만원이라면 증여가액은 기준시가가 아닌 1억 8000만원으로 계산된다.

물론 증여가액이 1억 8000만원이더라도 채무까지 승계하는 부담부 증여를 할 경우에는 채무(1억 8000만원)가 공제되므로 증여세는 없다. 증여세가 없다고 다 좋은 것은 아니다. 승계된 채무에 대해 증여자인 부모가 양도세를 내야 하는데 부모가 다주택자로서 해당 주택이 양도세가 중과세되는 대상이라면 양도세 폭탄을 맞을 수도 있기 때문에 부담부 증여가 유리할지는 미리 꼭 검토해 보는 것이 좋다.

최용준 세무법인 다솔 WM센터 세무사 theore_creator@joongang.co.kr