자녀에게 주택 증여, 올해 4월 전에 해야 세금절약

중앙일보

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[더,오래] 최용준의 절세의 기술(31)

유 씨는 올해 주택 공시가격이 최대 2~3배가량 오를 수 있다는 뉴스를 보고 다가구 주택을 서둘러 자녀에게 증여하기로 결심했다. [중앙포토]

유 씨는 올해 주택 공시가격이 최대 2~3배가량 오를 수 있다는 뉴스를 보고 다가구 주택을 서둘러 자녀에게 증여하기로 결심했다. 당장 보유세 부담도 부담이지만 그보다 증여세와 상속세가 더 걱정됐기 때문이다. 주택 공시가격이 급격히 상승하게 되면 증여세와 상속세 부담이 커지는 이유는 무엇일까.: 최근 한국감정원이 발표한 표준 단독(다가구)주택 공시 예정가격을 살펴보면 올해 주택 공시가격이 크게 오를 전망이다. 주택 공시가격이 오르면 재산세와 종합부동산세도 오르게 되지만 증여와 상속을 앞둔 경우 증여세 및 상속세 부담은 훨씬 더 커지게 된다.

공시가격 오르면 증여·상속세 부담 더 커져

보통 주택을 증여하게 되면 시가로 증여세를 계산한다. 아파트의 경우 단지 내 실거래가액이 공시돼 어느 정도 시가를 파악할 수 있지만, 단독주택이나 다가구주택은 비교할 수 있는 실거래가액이 없기 때문에 대부분 주택공시가격으로 증여세를 계산한다.

증여세와 상속세(10~50%)는 과세표준이 1억원 초과 5억원 이하는 20%, 5억원 초과 10억원 이하 30%, 10억원 초과 30억원 이하 40%의 세율이 적용된다. 비교적 세율이 높은 편이기 때문에 주택 공시가격이 오를 경우 세 부담은 더욱 커질 수밖에 없다.

현재 5억원인 주택공시가격이 올해 50% 상승한다고 가정한다면 증여세 부담이 얼마나 늘어날까.

주택 공시가격 상승에 따른 증여·상속세 부담 증가. 증여세와 상속세는 비교적 세율이 높은 편이기 때문에 주택 공시가격이 오를 경우 세 부담은 더욱 커질 수밖에 없다. [출처 최용준, 제작 유솔]

이 주택의 올해 공시가격은 7억5000만원으로 증여세 부담은 7000만원, 87.5%나 더 늘어나는 것이다. 만일 주택이 상속 대상이라면 주택 공시가격 상승에 따라 자녀의 상속세 증가액은 1억원에 달한다.

공시가격 급등 우려되면 4월 말 전 증여해야

이처럼 주택 공시가격이 오르게 되면 증여세와 상속세 부담이 급증할 우려가 있으므로 가급적 공시가격이 오르기 전에 재산이전을 해 두는 것이 낫다. 그러나 너무 서두를 필요는 없다. 표준 단독주택가격은 지난 7일까지 의견청취를 받아 이달 말쯤 공시될 예정이고, 이러한 표준 단독주택 공시가격을 기초로 오는 4월 말에 비로소 각자가 소유한 개별 공시가격이 결정된다.

따라서 이번 달 말에 공시되는 표준 단독주택가격을 특히 유심히 살펴보아야 한다. 표준 단독주택 가격을 살펴보려면 국토교통부 ‘부동산공시가격 알리미’에 접속하면 된다. 내가 소유한 집과 근접하고 면적이나 가격이 유사한 곳의 표준 단독주택가격을 찾은 후 올해 상승률을 비교해 보면 대략 내 집이 올해 얼마나 인상될지 예측이 가능하다.

주택의 공시가격이 급등할 것으로 예상해 증여를 결심했다면 늦어도 4월 말 전에는 증여 등기 접수를 마쳐야 한다. 그래야만 2018년 개별주택가격을 적용받아 증여세 부담을 줄일 수 있기 때문이다.

주택의 공시가격이 급등할 것으로 예상해 증여를 결심했다면 늦어도 4월 말 전에는 증여 등기 접수를 마쳐야 한다. 그래야만 2018년 개별주택가격을 적용받아 증여세 부담을 줄일 수 있기 때문이다. [출처 국토교통부, 제작 유솔]

다주택자는 증여 시 양도세를 조심해야

주택 공시가격이 오르기 전에 주택을 증여해 증여세나 상속세를 줄이려다가 오히려 양도세에 발목을 잡힐 수 있으니 주의해야 한다. [사진 pixabay]

주택 공시가격이 오르기 전에 주택을 증여해 증여세나 상속세를 줄이려다가 오히려 양도세에 발목을 잡힐 수 있으니 주의해야 한다. 특히 조정대상 지역 내의 다주택자가 주택을 증여할 때 채무까지 넘겨주는 부담부증여를 할 경우 다주택자로서 양도세가 중과된다.

높은 양도세 부담을 피하려고 채무를 넘겨주지 않는 일반 증여를 하게 되면 증여세 과세표준이 높아져 증여세 부담도 커진다는 점도 문제다. 그래서 보통 배우자에게 일부를 증여하는 경우가 많은데, 이는 6억원까지 배우자 공제를 받아 증여세 부담이 작은 편이기 때문이다. 여러 자녀에게 분산 증여하는 방법으로 증여세를 줄이는 것도 좋지만, 이 경우 증여받는 자녀들 모두 주택 수가 늘어나 양도세 면에서 각종 불이익을 받을 수 있으니 주의가 필요하다.

주택을 증여받은 자녀들이 다주택자가 되는 것이 염려된다면 내가 보유한 단독주택의 토지만 증여하는 방법도 고려해 볼 수 있다. 주택 수 판단은 건물을 누가 소유했는지에 따라 결정되기 때문이다. 다만 주택 건물과 토지의 소유자가 달라지면서 또 다른 증여세와 소득세 문제가 생길 수 있으니 이에 대한 대비책도 준비해야 한다.

최용준 세무법인 다솔 WM센터 세무사 theore_creator@joongang.co.kr