주택 상속받은 2주택자, 세금폭탄 피하는 방법은

중앙일보

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[더,오래] 최용준의 절세의 기술(32)

노 씨는 최근 다주택자의 세부담이 늘어난다는 소문에 걱정이 많다. 노 씨는 본인의 주택 외에 아버지로부터 주택을 상속받아 2주택자가 되었기 때문이다. 상속으로 2주택자가 된 노 씨가 불이익을 피할 수 있는 방법은 무엇일까.: 노 씨가 2주택자가 된 것은 상속으로 인한 불가피한 것이었을 뿐 투기 목적은 아니었다. 세법에서는 노 씨처럼 선의의 다주택자가 불이익을 받지 않도록 여러 장치를 마련해두었다.

1주택자가 상속받으면 기존 주택은 양도세 비과세

세법에 따르면 1주택자가 동일 세대원이 아닌 부모로부터 주택을 상속받아 2주택이 되더라도 기존 보유한 주택을 먼저 양도하면 1가구 1주택자로 보아 양도세가 비과세 된다. [사진 pixabay]

세법에 따르면 1주택자가 동일 세대원이 아닌 부모로부터 주택을 상속받아 2주택이 되더라도 기존에 보유한 1주택을 먼저 양도하면 1가구 1주택자로 보아 양도세가 비과세 된다. 불가피한 상속으로 인해 1주택자의 비과세 혜택이 사라지지 않도록 배려하는 것이다.

다만 조건을 꼼꼼히 따져 보아야 한다. 우선 상속 당시 이미 주택 한 채를 보유한 경우이어야 하고, 기존 주택은 양도 당시 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추어야 한다. 1가구 1주택 비과세 요건이란 양도 당시 2년 이상 보유하고, 2년 이상 거주(단, 2017년 8월 3일 이후 조정대상 지역 내 취득 시)하는 것을 말한다.

상속주택이 아닌 기존주택을 먼저 팔아 양도세를 비과세한 다음 상속주택도 1가구 1주택 요건을 갖춰 양도하면 역시 비과세가 가능하다. 그러나 만일 상속주택을 먼저 양도하면 어떻게 될까. 상속받은 이후의 양도차익에 대해 일반세율로 양도세가 과세한다. 만약 조정대상 지역에 있는 주택을 상속받은 후 5년이 지나 양도하게 되면 2주택자로 중과세(일반세율+10%)되므로 부득이 상속주택을 먼저 팔아야 한다면 그 양도 시기를 앞당기는 것이 좋다.

일반적으로 상속받기 전에 취득한 기존주택을 요건에 맞게 먼저 양도해야 비과세가 가능하나 2013년 2월 15일 이전엔 예외적으로 상속 후 취득한 주택에도 이런 혜택이 주어졌다. 따라서 상속 시기와 기존주택의 취득 시기 등을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.

기존 주택 범위엔 직접 매입한 것뿐 아니라 증여받은 것도 포함된다. 그러나 2018년 2월 13일 이후부터는 주택을 증여받고 2년 이내에 또 한 채를 상속받아 2주택자가 되었다면 증여받은 기존 주택을 먼저 팔았을 때 양도세가 비과세되지 않으니 주의가 필요하다. 증여와 상속으로 2주택자가 된 경우에는 비과세 혜택을 주지 않으려는 조치다.

동일 세대원으로부터 상속받은 경우에도 기존 주택을 양도할 때 비과세되지 않는다. 즉, 기존주택을 보유한 상태에서 주택이 있는 배우자 또는 부모와 함께 살고 있었다면 이미 1가구 2주택 상태이기 때문에 비과세 혜택을 줄 필요가 없다는 취지다.

기존주택을 보유하고 세대를 달리해 살던 자녀가 60세 이상의 부모를 모시며 함께 살다가 상속을 받은 경우는 예외적으로 기존주택에 대한 양도세 비과세가 가능하다. [사진 pixabay]

다만 기존주택을 보유하고 세대를 달리해 살던 자녀가 60세 이상의 부모를 모시며 함께 살다가 상속을 받은 경우는 예외적으로 기존주택에 대한 양도세 비과세가 가능하다. 부모와 따로 살다가 함께 살게 된 경우라면 몰라도 원래 같이 살고 있었거나 같이 살면서 취득한 기존주택은 비과세가 안 된다.

만일 2주택자인 노 씨의 아버지가 A 주택은 노 씨에게, B 주택은 노 씨의 동생에게 상속해 주었다고 가정해 보자. 노 씨 형제가 모두 상속 전에 각각 기존주택 1채씩 가지고 있었다면 상속주택 외에 기존주택을 먼저 팔 때 동일하게 양도세 비과세를 할 수 있을까.

세법에서는 1채가 아닌 2채 이상을 상속해 줄 경우 그중 단 1채에 대해서만 상속 주택으로서의 혜택을 주고 있다. 혜택을 주는 상속주택은 다음 순서에 따라 결정된다. ① 피상속인(故人)이 가장 오래 보유한 집, ②피상속인이 가장 오래 거주한 집, ③피상속인이 사망 당시 거주한 집, ④ 기준시가가 가장 높은 집 순이다.

만일 아버지가 가장 오래 보유한 집이 B 주택이라면 B를 상속받은 노 씨의 동생에게만 기존주택을 양도할 때 비과세 혜택이 주어지며, A 주택을 상속받은 노 씨에게는 이런 혜택이 주어지지 않는다.

공동상속주택은 최대 지분 보유자만 상속주택으로 인정

주택을 상속받을 경우 지분 비율을 신중하게 판단해 세무상 불이익을 최소화하고 절세효과를 높이는 전략을 세우는 것이 필요하다. [사진 pixabay]

세법에선 상속주택 1채를 여러 형제가 상속받은 공동상속주택은 그중 1명의 상속주택으로 보고, 나머지는 그 주택을 보유하지 않은 것으로 본다. 상속인 중 누구의 집으로 볼 것인지는 ①상속지분이 가장 큰 사람, ②상속주택에 거주하고 있는 사람, ③최연장자의 순서로 결정된다.

상속주택 1채를 장남과 차남이 동일한 지분(각 50%)으로 공동상속을 받았다고 가정해 보자. 장남이 부모와 함께 살고 있었다면 세법상 순서에 의해 상속주택에 거주하던 장남의 주택으로 보고, 차남은 지분 50%를 가지고 있음에도 불구하고 상속주택을 보유하지 않는 것으로 봐주겠다는 것이다.

그런데 장남은 부모와 함께 살다가 따로 주택 C를 구매해 전세를 주고 있고, 차남은 기존주택을 1주택만 보유하고 있다고 가정해 보자. 세법상 순서에 따라 상속주택은 장남의 것이지만 부모와 동일세대원인데다가 같이 살면서 취득한 주택 C가 따로 있어 비과세 혜택을 받지 못한다.

즉, C를 양도하면 양도세가 과세할 뿐 아니라 조정대상 지역에 있다면 2주택자로서 양도세가 중과세되기까지 한다. 물론 차남은 상속주택을 보유하지 않는다고 보기 때문에 기존주택을 양도할 때에는 1주택자로서 비과세가 가능하다.

상속받을 때 공동상속비율을 조절해 장남 49%, 차남 51%로 상속받았다면 어떻게 될까. 이때는 세법상 순서에 의해 최대지분을 가진 차남의 상속주택으로 보게 된다. 차남은 기존주택 1채만 보유하고 있으므로 상속주택 외에 기존주택을 양도하면 비과세가 가능하다. 그리고 장남은 소수 지분자로서 상속주택을 보유하지 않은 것으로 보기 때문에 장남의 기존주택 A를 양도할 때 1주택자로서 비과세가 가능해진다.

이처럼 주택을 공동으로 상속받을 경우 그 상속지분율을 어떻게 하느냐에 따라 가족들의 세 부담이 달라질 수 있다는 점을 명심해야 한다. 따라서 주택을 상속받을 경우 지분 비율을 신중하게 판단해 세무상 불이익을 최소화하고 절세효과를 높이는 전략을 세우는 것이 필요하다.

최용준 세무법인 다솔 WM센터 세무사 theore_creator@joongang.co.kr