부동산 양도세율 2년미만 보유땐 60%

국세청이 지난 3월23일부터 실시한 전화자동세무상담서비스(TRS)를 이용하는 사람이 하루평균 6천3백여명에 이르고 있다.
그만큼 세금에 관한 궁금증이 많다는 얘기다.
TRS이용에서 나타난 국민들의 관심은 주로 생활관련세금으로 양도소득세에 관한 문의가 전체의 51%로 제일 많으며 그 다음이 상속·증여세에 관한것으로 15%나 된다.
항목별로는 이사로 인한 1가구 2주택이 하루평균 6백천건, 아파트당첨권 양도문의가 3백4건으로 부동산관련 세금에 관한 문의가 압도적이다.
문의가 많은 항목별로 내용을 살펴보자.
▲이사로 인한 1가구2주택=현행 소득세법에서 양도소득세가 과세되지 않는 1가구1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 가족과 함께 같은 주소지에서 생계를 같이하며 한채의 집에서 3년이상 살거나 5년이상 이를 보유하는 것을 말한다.
다만 1가구1주택에 해당하는 사람이 이사를 하기위해 다른 집을 사서 일시적으로 두채의 집을 갖게되어도 종전의 집이 아파트일 경우 새집을 산날로부터 6개월안에, 그리고 단독 또는 연립주택일 경우는 1년안에 팔면 양도소득세가 과세되지 않는다.
▲아파트당첨권 양도=아파트당첨권을 팔았을 때는 양도소득세가 부과된다. 아파트당첨권은 소득세법에서 말하는 『부동산을 취득할수 있는 권리』에 해당되므로 당연히 과세대상이 된다.
이때의 양도소득세는 양조가액과 취득가액 모두 실제거래가액을 적용해 계산하되 실거래가가 확인되지 않을 경우는 국세청장이 정한 기준시가로 계산한다.
▲양도소득세의 세율=토지·건물등 자산의 양도소득세는 원칙상 양도가액에서 취득가액등 필요경비를 뺀 차액을 과세표준으로 한다.
그러나 2년이상 보유자산은 물가상승률에 따른 양도소득 특별공제를 받게되며 5년이상 보유자산은 양도차익의 10%, 10년이상 보유자산은 양도차익의 30%외에 다시 일률적으로 1백50만원을 공제받는다.
양도소득세율은 양도액이 많을수록 세율이 높아지는 누진 차등제를 적용하고 있다. 2년이상 보유자산의 경우 세율은 40%에서 최고 60%. 과세표준이 3천만원 이하이면 40%이나 6천만원까지인 경우에는 이의 차액에 45%의 세금이 부과된다.
보유기간이 2년미만인 토지·건물과 부동산에 관한 권리는 60%, 미등기자산은 75%의 높은 세율이 적용된다.
▲도시재개발에 따튼 아파트입주권양도=도시재개발구억내의 토지 및 건물읕 재개발사업인가일이후 사업시행자에게 팔았을 때는 양도소득세가 전액 면제된다.
그러나 89년7월1일 이후부터는 50%만 감면된다.
한편 방위세는 양도소득세가 감면되는 사람에 대해 50%가 더 가산된다.
또 양도소득세가 과세되지 않는 1가구1주택자가 재개발사업으로 인해 집이 헐린후 분양받은 아파트를 팔았을 때는 양도소득세가 과세되지 않으나 아파트가 완공되기 전에 입주권을 팔았을때는 과세된다.
▲결혼으로 인한 1가구2주택=결혼전에 각각 자기 명의로 짐을 한채씩 갖고 있던 사람들이 결혼해 주민등록상 한가구를 이루면 1가구가 2주택을 소유하게 되므로 그중 먼저 팔게되는 집은 1가구1주택에 해당되지 않아 양도소득세가 과세된다.
▲분양받은 아파트의 취득시기=자산의 보유기간 계산에 있어 기준이 되는 양도 및 취득시키는 대금을 청산한 날로 보는게 원칙이다. 따라서 분양받은 아파트의 취득시기도 잔금정산일이 되나 아파트가 잔금지급일까지 준공이 되지않으면 입주한 날을 취득시기로 본다.
▲자금출처조사를 하지않는 경우=부동산등 자산을 취득한 경우 국세청으로부터 자금출처조사를 위해 우편질문서가 배달된다.
그러나 취득자의 연령이나 소득상황으로 보아 자산취득이 충분히 인정되는 다음과 같은 경우에는 국세청의 우편질문서가 나가지 않는다.
즉 ▲30세이상인 가구주가 5천만원 미만의 집을 샀거나 3천만원미만의 기타자산을 취득했을 때와 40세이상의 가구주가 1억원미만의 집이나 5천만원 미만의 기타 자산을 취득한 때.
▲가구주가 아닌 30세이상인 남자가 3천만원미만, 40세이상 남자가 5천만원미만의 자산을 취득한 때.
▲25세이상인 사람이 1천만원 미만, 비세미만인 사람이 2백50만원미만의 자산을 취득한때.
▲농지세를 내고 있는 사람으로 9천평미만의 농지를 취득한때다.<손장환기자>