[부동산Q&A] 부동산 상속할 때

Q :자녀에게 부동산을 유산으로 물려주려고 한다. 현재 소유하고 있는 부동산을 다른 사람에게 월세로 임대해 주고 있는데 전세로 임대해 주는 게 상속에 유리하다는 말을 들었다. 어떻게 하는 게 유리한가.

A :월세보다는 전세가 상속에 유리하다. 임대 중에 있는 부동산의 경우 상속받은 사람은 임대계약이 끝나면 보증금을 돌려줘야 한다. 그래서 상속세법에서는 이를 재산을 물려준 사람(피상속인)의 부채로 보고 상속세를 계산할 때 공제해 주고 있다.

따라서 임대차 계약을 할 때 월세 비중을 줄이고 보증금을 많이 받으면 공제받을 수 있는 채무액이 많아져 상속세 부담을 줄일 수 있다. 예를 들어 피상속인이 10억원 상당의 건물을 임대하면서 보증금 4억원에 월세 200만원을 받았다면 상속이 시작됐을 때 4억원을 공제받을 수 있다. 하지만 보증금 1억원에 월세 700만원을 받았다면 1억원밖에 공제받을 수 없다.

요즘 피상속인이 부가가치세를 신고하면서 임대보증금과 월세 수입액을 실제보다 훨씬 낮게 신고하는 경우가 많다. 이런 경우에는 기존의 신고 내용과 관계없이 실제 임대차 계약서와 그 사실을 입증할 수 있는 증빙 자료를 제시하면 실제 보증금을 공제받을 수 있다. 이러한 증빙 자료는 기존의 자진신고 내용을 번복하는 것이기 때문에 전세보증금이 입금된 통장 사본 등 객관적인 자료를 제시해야 한다.

이렇게 하면 상속세를 줄일 수 있지만 그동안 적게 냈던 부가가치세나 소득세는 한꺼번에 내야 한다. 세무관서에서는 상속세를 결정할 때 실제 임대차 계약 내용대로 인정해준 자료를 관할 세무서에 통보하고, 관할 세무서는 지금까지 적게 신고한 부가가치세와 소득세를 일시에 추징하고 있다. 또한 상속 개시 1~2년 전에 한 임대차 계약 중 임대 보증금의 합계액이 1년 이내에 2억원 이상이거나 2년 이내에 5억원 이상인 경우 사용처를 소명해야 한다. 국세청 1588-0060.