[반퇴시대 재산리모델링] 내년 퇴직 60대 공무원, 1가구2주택 정리 어떻게

중앙일보

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Q. 서울 서초동에 사는 이 모(61)씨. 내년 정년퇴직을 앞두고 있는 공무원이다. 부인은 전업주부이며, 자녀 1명은 지방에서 직장엘 다니고 있다. 퇴직하면 공무원연금 340만원과 연금보험 200만원이 나와 부부의 은퇴생활비로 충분하리란 예상이다. 그러나 연금수령액수가 많아 종합소득세 대상이 되면 세금폭탄이 터지지 않을까 걱정된다. 은행대출금 3억원이 남아 있는데, 금리가 오르면 대출상환금이 늘어나 은퇴가계에 주름살을 지운다. 보유 중인 오피스텔도 걱정거리다. 주거용으로 판정 받을 경우 1가구2주택이 돼 세부담이 늘어나서다. 아울러 은퇴후 현금흐름을 더 늘리는 방법이 궁금하다며 상담을 구했다.

오피스텔 처분해 빚 갚고, 아파트 판 돈 일부는 증여를"

A. 오피스텔은 업무용이나 주거용으로 볼 수 있는 부동산이다. 어느 쪽이냐는 실질 사용용도로 판가름난다. 만약 집를 보유한 사람이 오피스텔을 주거용으로 사용했다는 판정을 받으면 1가구2주택에 따른 양도세 중과를 피할 수 없다. 정부는 오피스텔 용도가 주거용인지 여부를 세입자의 전입신고, 미성년 자녀, 공과금, 구독중인 신문·잡지 등으로 가려낸다.

재산리모델링 11/29

오피스텔 보유에 따른 1가구2주택 문제를 해결하려면 주택임대사업자로 등록하면 된다. 그러나 과연 그럴 필요가 있는지 생각해 볼 일이다. 한국은행 기준금리는 1.25%지만 3년 국고채 수익률은 2.1%로, 실세 금리가 계속 오르고 있다. 이씨가 은행서 받은 대출금은 3억원이다. 원리금분할상환조건인 대출금 이자가 현재 3.5%에서 0.5%포인트 오를 때 매달 8만5000원씩 더 상환해야 한다. 지금까지는 오피스텔에서 나오는 월세 150만원으로 원리금상환액 150만원을 부담할 수 있었으나 앞으로는 보유 실익이 없다는 이야기다. 대출금리가 5%로 오른다고 가정할 경우 월 26만3000원을 추가 상환해야 한다. 은행 빚을 퇴직 전에 갚아야 하는 건 그래서다. 오피스텔이 3억원 정도 해 이를 팔면 은행 빚을 끌 수 있다.

주택시장은 정부의 강력한 투기억제대책이 쏟아지면서 안정기에 접어든 것으로 판단된다. 서초동 아파트는 최근 2~3년간 30% 이상 올랐다. 자녀가 교육을 마치고 지방에서 직장을 잡은데다 이씨도 내년엔 퇴직하게 되므로 사는 집 규모를 줄여 서초구 인근으로 이주하는 것을 고려해봄직 하다.

◆공무원연금, 무조건 종합과세=공무원연금은 국민연금과 같은 공적연금으로 금액에 관계없이 무조건 종합과세된다. 그러나 과세 대상은 2002년 이후 보험료 납입분만이다. 퇴직금은 연금으로 수령하는 경우 종합과세되지 않고 분리과세된다. 세액공제를 받은 연금저축은 연간 1200만원을 초과해야 종합과세로 넘어간다. 보험사의 저축성 보험은 이자소득에 해당되는데 10년 이상 유지하면 비과세된다. 공무원연금과 저축성 보험을 보유한 이씨는 공무원연금보험료의 2002년 이전 납입분만 과세 대상이므로 종합소득세를 걱정하지 않아도 된다.

◆서초동 집 팔고 인근 동네로 이주를=서초동 집을 팔아 집 값이 싼 인근 동네로 이사할 경우 남는 차액은 배우자 증여를 검토하기 바란다. 배우자 증여는 6억원까지 비과세다. 이 방법은 금융소득종합과세를 피하면서 상속세 절세도 가능하다.

◆ 지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5525, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.