"초과이익환수제 피하자"…속도전 나선 강남 재건축

중앙일보

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올해 서울 강남 재건축 '최대어'로 꼽히는 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구(주거구역 단위). 1973년 준공한 5층짜리 2090가구가 재건축을 거치면 최고 35층짜리 5388가구로 탈바꿈된다. 지난달 20일 재건축 시공사 선정을 위한 현장설명회를 열었고, 이달 5일 조합원 임시총회에선 동의율 91%로 사업시행 인가 신청 안이 가결됐다. 조합 관계자는 "오는 9~10일 서초구청에 사업시행 인가를 신청할 계획"이라고 말했다

국토부, 내년 환수제 부활 못박아 #조합, 연내 관리처분 신청 목표로 잰걸음 #시공사 선정 앞둔 단지 10여 곳, 6조 규모 #사업기간 단축 위해 공동시행방식 확산 #"재건축 규제 등으로 사업 속도 늦추는 단지 나올 수도"

서울 강남권(서초·강남·송파구) 재건축 추진단지들이 내년부터 부활하는 '재건축 초과이익환수제'를 피하기 위해 사업 속도를 끌어올리고 있다. 연내 관리처분계획(일반분양 계획)을 구청에 제출하지 못하면 환수제 적용을 받아 개발이익의 최대 50%를 부담금으로 내야 한다. 정부가 8·2 부동산대책 때 초과이익환수제를 내년 1월 예정대로 시행한다고 못 박으면서 '속도전'에 더욱 불이 붙을 전망이다.

재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 사업 속도를 내고 있는 서울 서초구 반포동 주공1단지 전경. [중앙포토]

시공사 선정 가시권에 들어온 단지들이 그 중심에 있다. 재건축 사업 단계가 '건축심의→사업시행 인가→시공사 선정→관리처분계획 승인' 순인 만큼 시공사 선정이 관리처분 신청을 위한 필수 절차이기 때문이다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "조합원 이익과 직결되는 문제라 많은 단지가 속도를 내는 데 총력을 기울일 것"이라고 말했다.

업계에 따르면 연내 강남권에서 시공사 선정을 앞둔 단지는 10여 곳, 공사 수주 규모는 6조원이 넘을 것으로 예상된다. 예상 공사비가 역대 최대 규모(2조6411억원)인 반포주공1단지 1·2·4주구는 다음 달 4일 입찰을 마감하고 같은 달 28일 총회를 열어 시공사를 선정한다. 현재 GS건설과 현대건설이 수주에 가장 적극적이다. 서초동 신동아아파트 수주를 두고선 대림산업과 현대산업개발의 경쟁이 치열하다. 이달 말 시공사 선정총회를 열 계획이다.

요즘엔 사업 속도를 내기 위해 '공동사업시행' 방식으로 재건축을 추진하는 곳이 늘고 있다. 반포주공1단지와 잠원동 한신4지구, 신반포13차, 방배13구역 등이 대표적이다. 공동사업시행은 조합이 주체가 되는 기존 방식과 달리 조합과 시공사로 선정된 건설사가 함께 사업을 시행하는 것이다. 시간이 오래 걸리는 시공사 선정을 사업시행 인가 전 단계인 건축심의 이후로 당길 수 있다는 장점이 있다. 백준 J&K도시정비 대표는 "사업기간을 3~4개월 단축할 수 있어 조합이 환수제를 피하는 대안으로 적극 이용하고 있다"고 말했다.

시공사 선정 앞둔 강남 재건축 단지

전문가들은 환수제 시행을 앞두고 강남 재건축 단지들이 사업을 서두르면서 그간 시장이 과열된 측면이 있다고 분석한다. 하지만 8·2 대책으로 사업 동력이 떨어지는 단지가 나올 것이란 관측이 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "상당수 조합은 재건축 규제 강화까지 맞물리면서 '사업을 서두를 필요가 없다'며 진행 속도를 늦출 가능성도 있다"고 말했다.

올해가 5개월도 채 남지 않아 시간 여유도 많지 않다. 업계는 최소 '사업시행 인가'를 받은 단지라야 재건축 부담금 제외를 기대할 수 있을 것으로 본다. 건축심의를 통과했어도 사업승인 전이라면 힘들다는 의견이다. 송파구의 재건축 대장주인 잠실주공5단지의 경우 사실상 환수제 적용을 피하기 어려운 상황이다. 용적률과 층수, 가구수 등이 수립되는 정비계획안이 아직 서울시 문턱을 넘지 못해서다. 강남구 대치동 은마아파트 역시 환수제를 피하기 어렵게 됐다.

투자는 신중할 필요가 있다. 투기과열지구로 지정된 서울에선 조합설립인가 이후 단계의 재건축 조합원은 원칙적으로 지난 3일부터 입주 때까지 주택을 팔 수 없기 때문이다. 심 교수는 "자금 여유가 있어 장기적인 투자가 가능하다면 가격이 조정받을 때를 노려보는 게 괜찮을 것"이라고 말했다.

황의영 기자 apex@joongang.co.kr