오늘부터 서울 전역 LTV·DTI 40%...대출한도 확 줄어 패닉

중앙일보

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한애란 기자

서울 전역을 포함한 투기과열지구에서 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각각 40%로 강화된다. 시중은행은 당장 3일부터 강화된 규제비율을 적용한다. 정부는 2일 투기과열지구(서울·과천·세종)에 기존 60%·50%였던 LTV·DTI 한도를 각각 40%로 낮춘다고 밝혔다. 주택 유형·대출 만기·주택가격과 상관없이 전 금융권에 일률적으로 적용되는 비율이다. 기존에 주택담보대출을 1건이라도 이미 보유한 세대는 LTV·DTI를 더 낮춰 30%를 적용한다.

기존 대출 있는 다주택자는 30%로 #투기지역 주택대출 세대당 1건만

예컨대 경기도 용인시(비투기과열지구) 주택을 담보로 한 대출을 보유한 세대가 서울 동작구(투기과열지구)에 새로 주택을 구입하면서 대출을 받는다면 LTV·DTI 한도가 30%가 된다. 다주택자가 대출을 지렛대 삼아 투기에 나서지 못하도록 묶어 놓으려는 조치다.

투기지역 내에서는 주택담보대출이 가구당 1건으로 제한된다. 서울 11개 구(강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서구)와 세종시다. 만약 이 지역에 이미 주택담보대출을 보유했다면 추가로 해당 지역에서는 대출이 안 된다. 이 역시 차주가 아닌 세대 기준 1건이다. 투기지역이 아닌 다른 지역에서 추가 대출을 받는 건 가능하다.

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강화된 대출 규제는 집단대출도 포함한다. 중도금대출은 LTV만, 잔금대출은 LTV와 DTI가 모두 적용된다. 단 대상은 3일 이후 입주자 모집 공고가 나온 사업장이다. 이미 분양된 사업장에 소급하진 않는다. 서민 실수요자에겐 LTV·DTI를 완화해 50%로 적용키로 했다. 서민 실수요자란 부부 합산 연 소득이 6000만원 이하이면서 집값이 6억원 이하인 무주택 세대주다.

강화된 규제비율은 절차상 감독규정 개정을 거쳐야 해서 시행까지 최소 2주가 걸린다. 하지만 시중은행들은 3일부터 새로운 규제 기준을 적용키로 했다. 한 은행 관계자는 “3일부터 상담하는 고객에 대해서는 강화된 LTV·DTI 비율을 적용할 것”이라며 “단, 2일 이전에 상담했던 고객은 가급적 기존 한도대로 대출을 해주려고 한다”고 설명했다. 은행들이 이렇게 서두르는 건 이날 최종구 금융위원장이 직접 은행장들을 소집해 “규정 개정 전까지 대출 쏠림 현상이 발생하지 않도록 리스크 관리를 강화하라”고 주문한 영향이다.

3일 은행 대출 창구는 혼란이었다.
“잔금일 한달 앞두고 청천벽력이네요.”
“지난달 계약한 집, 잔금일이 9월입니다. 그런데 갑자기 대출한도를 줄이면 1억이란 돈을 어떻게 만드나요? 신용대출 받아야 하나요.”

이날 인터넷 부동산 카페에서는 최근 집 매매 계약을 맺은 이들의 불만 글이 쏟아졌다. 대부분 집 계약만 하고 잔금일은 아직 남아서 대출 신청을 하기 전인 사람들이다.

3일부터 LTV·DTI가 강화되는 건 은행권뿐 아니라 전 금융권 마찬가지다. 다만 LTV 40%, DTI 40%를 적용 받는 건 당분간은 투기지역으로 지정된 서울 11개구(강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서구)와 세종시의 6억원 초과 아파트로 한정된다. 나머지 서울 14개구는 투기지역이 아닌 투기과열지구이기 때문에 주택유형·대출만기·담보가액에 따라 LTV 50~70%를 적용한다. DTI는 6억원 초과 아파트 구입 목적 대출에 40% 적용이다.

이는 2일 발표된 대책과는 내용이 조금 다르다. 8·2대책에선 서울 전역을 포함한 투기과열지구에 주택가격 상관없이(6억원 이하도 포함) 일률적으로 LTV·DTI 40%를 적용한다고 했다. 이런 차이가 생기는 건 아직 금융위가 감독규정을 개정하지 못했기 때문이다. 대신 기획재정부가 투기지역을 지정함과 동시에 그동안 잠자고 있던 투기지역 관련 금융규제가 되살아났다. 따라서 감독규정이 개정되기 전 약 2주 동안은 서울에선 11개구, 6억원 초과 아파트만 LTV 40%, DTI 40%를 우선 적용 받는다.

급격한 대출규제 변화의 영향을 받게 된 소비자들은 아우성이다. 서울 11개구는 6·19 부동산 대책으로 LTV가 70%에서 60%로 떨어진 지 두달이 채 안 돼 다시 40%로 떨어졌기 때문이다. 특히 며칠의 유예도 없이 전격 적용된다는 점에서 당황한 소비자가 많다. 하루 사이에 대출 한도가 집값의 60%에서 40%로 3분의 2토막 났기 때문이다.

한애란 기자 aeyani@joongang.co.kr