싸게 내 집 마련하는 경매, 방심하다 큰 낭패 본다

중앙일보

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연초 부동산 경매시장 열기가 후끈하다. 시세보다 싼 가격에 집을 장만하려는 사람들이 경매법정으로 몰린 영향이다. 집값이 회복세를 타면서 경매의 매력이 커지고 있지만 신중해야 한다. 일반적인 부동산 거래보다 절차가 복잡하고 유의할 점도 많기 때문이다. 부동산 경매 전문업체 스토리옥션 양현진 이사는 “최근 전세보증금과 대출금이 집값을 넘는 경우가 늘면서 낙찰 후 재산권을 넘겨받기까지 애를 먹는 사례가 늘어나고 있어 전문가의 도움을 받는 것이 안전하다”고 말했다.

사례 1

서울 은평구의 84㎡형(이하 전용면적) 아파트를 경매로 낙찰한 A씨. 서둘러 입주하고 싶었던 A씨는 당시 아파트에 살고 있던 세입자에게 한달 후 집을 비워주는 조건으로 관리비를 대신 내주기로 했다. 하지만 이사하는 날 A씨는 당황했다. 밀린 관리비(4달치)가 100만원이 넘었던 것. 게다가 도시가스요금 80만원을 내지 않아 가스가 끊겨 있었다. 아파트 내부를 본 A씨는 더 놀랐다. 장판과 벽지는 뜯기고 개수대 문은 떨어져 있었다. 화장실도 수리가 필요했다. 결국 A씨는 관리와 수리비 등으로 예상하지 못했던 비용 1000만원을 써야 했다.

솔루션
확인하자! 미납 관리비·도시가스요금

A씨처럼 경매로 부동산을 낙찰한 후 추가 비용이 드는 경우가 적지 않다. 아파트나 오피스텔은 관리사무소에서 미납 관리비를 미리 확인할 수 있으니 알아두자. 이 때 관리비에 포함된 내역을 꼼꼼히 봐야 한다. 도시가스요금이 별도로 부과되는 경우도 적지 않다. 보통 완공한지 5년이 넘은 부동산은 입찰가액에 어느 정도 수리비를 포함해 자금 계획을 세우는 것이 좋다.

사례 2

B씨는 지난달 서울 구로구에 있는 59㎡형 아파트를 감정가(3억1000만원)의 80% 수준인 2억4800만원에 낙찰했다. 은퇴 후 노후 생활비 마련에 고심하던 B씨는 구로구가 임대수요가 넉넉하고 임대수익률이 괜찮다는 지인의 얘기에 경매장을 찾은 것이다. 해당 아파트를 싸게 낙찰했다고 생각하며 만족하던 B씨는 곧 낙담했다. B씨가 낙찰한 아파트와 같은 단지, 같은 크기 아파트가 2억3000만~2억4000만원에 급매물로 나와 있었던 것. 낙찰가보다 싼 데다 기존 세입자에게 이사비 등 명도비용을 준 것을 따져보니 되레 손해를 본 것이다.

솔루션
알아보자! 현재 급매물 시세

경매에 나온 물건의 감정가는 대개 평균 6개월 정도 전에 정해진다. 즉 현재 시세가 아니라는 얘기다. 요즘 같이 경기가 가라앉은 시기에는 1~2개월 사이에도 가격이 떨어질 수 있다. 때문에 입찰하기 전에 반드시 해당 지역 중개업소에서 원하는 물건의 현재 시세를 확인하고 실제 거래가 되는지 알아봐야 한다. B씨처럼 되레 급매물을 사는 것이 유리한 경우도 있기 때문이다.

사례 3

원주시 행구동 일대 토지 4290㎡를 낙찰한 C씨. 입찰보증금 600만원을 내고 명의이전을 위한 서류를 준비하던 C씨는 낭패를 당했다. 입찰할 때 대수롭지 않게 생각했던 농지취득자격증명원에 발목이 잡힌 것이다. C씨가 낙찰한 땅은 농업진흥구역에 속해 낙찰한 후 7일 안에 농지취득자격증명원을 법원에 제출해야 했던 것. 대개 해당 지역 주민센터 등에서 쉽게 발급받을 수 있는 서류지만 C씨가 놓친 것. 해당 토지에 무허가 건물이 있어 철거 후에야 서류를 발급 받을 수 있었던 것이다. 결국 C씨는 입찰 보증금 600만원을 날렸다.

솔루션
잊지 말자! 서류 제출 날짜

입찰보증금을 날리는 경우가 적지 않다. 경매 물건에 농지취득자격증명원이 자주 등장한다. 지목상 전답이라 농업진흥구역에 속한다면 낙찰한 후 반드시 7일 안에 이 서류를 법원에 내야 한다. 이 때 해당 토지에 무허가 건물이나 기타 도로 등이 있다면 철거 후 해당 공무원이 현장을 확인하고 서류를 발급한다. 때문에 이 서류를 내야 하는 물건이라면 입찰 전 확인해야 한다.

사례 4

경기도 용인시 동천동의 84㎡형 아파트가 마음에 든 D씨. 6개월간 경매공부를 한 그는 꼼꼼히 권리분석을 하고 해당 아파트 시세를 확인했다. 하자가 없다는 확신이 든 D씨는 감정가의 76%인 2억9000만원에 이 아파트를 낙찰했다. 그런데 D씨가 놓친 것이 있었다. 해당 물건의 저당권 날짜보다 앞서 전입신고를 한 선순위 세입자가 배당신청기간에 배당요구를 하지 않았던 것. 이 경우 낙찰자인 D씨가 별도로 세입자의 임차보증금(2억6000만원)을 변제해야 한다. D씨는 “괜찮은 물건인데도 여러 번 유찰돼 가격이 싸서 운이 좋다고 생각했는데 미처 몰랐던 이유가 있었던 것 같다”며 울상을 지었다.

솔루션
체크하자! 선순위 세입자 배당 신청

아파트 세입자가 배당신청기간에 배당요구를 했다면 임차보증금은 법원이 낙찰가로 지급한다. 하지만 D씨의 경우처럼 배당신청기간에 배당요구를 하지 않았다면 사정이 달라진다. 선순위 세입자라면 낙찰가와 상관없이 낙찰자가 별도로 임차보증금을 변제해야 한다. 때문에 선순위 세입자가 있는 경우 배당신청을 했는지를 확인해야 한다.

최현주 기자