(51) 부동산투자

부동산은 자산을 안전하게 ,유지할 수 있으며 물가가 오르는 때에는 다른 어느 것보다 상승율이 높아 가장 안전한 투자대상으로 꼽힌다. 그러나 막상투자하려할때 부동산처럼 전문적인 지식을 필요로 하는것도 드물다. 가까운 장래에 그 지역이 얼마나 발전할 것인가를 고려하여 부동산을 마련해야하는 것이다.
그동안 부동산투자를 해서 돈을 번 사람들은 대체로 정부의 국토개발계획이 이루어진 지역의 부동산을 사들였던 사람들이다. 국토개발계획에 따라 땅값이 급등된 대표적인 곳은 ①제3한강교 ②경인고속도로 ③경부고속도로 ④기타 고속 및 고속화도로의 주변지역이다. 최근에는 전철개발에 따라 관련지역의 땅값이 많이 오르고 있다. 경인간 및 경수간의 전철이 금년에 개통될 예정이다.
이러한 개발계획에 따라 가장, 두드러지게 땅값이 오른곳이 영동·판교·수원·인천등이며 최근에는 전철역이 세워지는 곳으로 부곡과 같은 곳을 들 수 있겠다. 이와 같은 개발투자에 따른 지가등귀율은 대체로 개발투자금액에 비례한다.
예를들어 개발투자의 혜택을 받는 면적이 백만평이고 투자이전의 땅값이 평당2천원이었다면 투자이전의 총지가는 20억원인 셈이다. 이때 개발투자가 40억원이라면 투자후의 가치는 3배이므로 대체로 땅값은 평당 6천원 내외로 오르게된다.
개발투자에 따른 값이 오르는 시기는 3단계로 구분된다. ⓛ투자계획이 발표될 때 ②착공했을 때 ③완공을 거의 앞둔때 또는 완공후의 순서로 오른다. 개발혜택의 면적이 좁고 가수요가 많을수록 발표시에 거의 다 오르게되나 완공을 앞두고 더 오르는 예가 많다.
최근 전철의 이용을 앞두고 땅값이 오를대로 오른 곳이 많다. 그러나 이런 곳 중에 실제 이용을 해본 후 우리가 상상했던것 보다 이용편의가 부족할때는 떨어질 가능성도 있다. 실수요자가 아니고 다시 살기위해 투자한 사람이 많을수록 떨어지는 정도가 클 것이다.
그러나 전철의 운영은 시행착오도 있을수있다. 가령 경수간에 기존열차와 전철의 혼용으로 기대한 효율이 이루어지지 못할 수 있으나 이런경우 시행착오를 거치면서 분리 이용등을 통해 얼마후에는 다시 ?솔을 높일수도 있을 것이다. 그러므로 장기적으로는 개발투자의 효과가 땅값에 적절히 반영되는 것은 틀림없다.
서울시내의 부동산가격은 거의 현실화되었다고 볼 수 있으니 도심지로부터의 거리보다도 도심지까지의 교통수단과 소요시간이 땅값에 함수관계를 갖는다. 대체로 소요시간 30분이내와 30분 이상의 경우는 40분, 50분, 60분 등의 시간차가 지가결정의 요인이 된다.
다음은 주택가격과 함수관계에 있다. 그 지역의 주택가격이 3백만원, 4백만원, 5백만원, 또는 1천만원 등으로 구성될 경우 지가결정에 영향을 준다. 대체로 중상류의 주택이 많은 지역의 지가가 가장 높게 형성된다. 물론 주택가격은 건축비등에 의해 가격변동이 생기나, 여기서 말한 것은 상대적인 가격으로 본 것이다.
다시 말하면 건축물의 면적과 단위당 건축비가 어느정도냐에 따라 중상의 주택이 많은 지역, 중류주택이 많은 지역, 상하의 주택이 섞여있는 지역, 주택과 상가·공장등이 섞여있는 지역 등으로 순차적인 지가형성을 생각할 수 있다.
서울이나 개발투자지역을 제외한 일반 농지나 산림도 작년부터 많이 올랐으나 최근에는 오르는 상태가 정지 또는 부분적 하락세도 보이고 있는데 그 이유는 공한지세등 정부의 부동산 투기억제와 유동성(돈)의 부족에서 오는 것이다.
소득이 늘더라도 실물로 느는 것과 화폐소득이 느는 것은 때로는 구분되어아 하는데 최근 불황과 금융긴축으로 화폐소득이 실질적으로는 감퇴되는 경향에 있기 때문이다.
또한 농지의 매매는 농번기를 앞두고 둔화될 것이므로 추수가 끝날때까지는 전답에의 투자는 보류하는 것이 좋을 것이다. 그러나 장기적으로는 어떤 형태의 투자이든 부동산투자는 상대적으로 부리하지는 않은 것으로 생각된다. <투공부사장>