전ㆍ월세 구할때 이건 조심

민주노동당은 최근 이사철을 맞아 주택 전월세 세입자의 피해가 늘 고 있다며 전월세를 구할 때 체크포인트 6가지를 공개했다.

자세한 내용은 민주노동당 민생보호단 홈페이지(http://minsaeng.kdlp.org)나 민생보호단(02-761-4064)에 참조또는 문의하면 된다. 민노당은 세입자 피해예방 및 대처요령이 적힌 e-mail 응답서비스를 시작한다.

●전셋집을 구할 때, 등기부 등본을 반드시 확인하라=생활정보지 등에 나와있는 부동산 매물의 경우 저당권, 가압류 등의 설정된 경우가 많고 나중에 문제가 생겼을 때 손해배상 등을 청구할 수 없다는 점을 명심해야 한다.

● 근저당 설정금액이 시가보다 적어도 꼼꼼히 계산하라=경매에 부쳐지게 되면 아파트의 경우 70%,단독주택의 경우 50-60%로 하락하게 된다.

때문에 근저당권이나 전세권이 설정되어 있는 아파트를 임차해야 할 경우 등기부에 나타난 근저당 채권한도액+전세금+자산을 포함한 모든 임차인의 임대차보증금의 총 합계액이 대도시의 경우 시가의 70%, 기타 지역의 경우 시가의 60%이하라야 한다는 점을 꼭 염두해야한다.

● 상대방을 확인하라=등기부상의 소유자가 아닐 경우 위임장과 소유자의 인감증명서를 지참할 것을 요구해야 한다.

● 필수적인 약정사항을 꼼꼼히 챙겨라=잔금지급과 함께 인도 받을 때까지 저당권 설정을 금지하는 조항을 둬야 한다.또 인도받기 전에 발생한 고장인 집주인이 수리한다는 조항(몇일내 생기는 고장은 전세입자의 과실로 추정한다라는 내용을 첨부)을 둔다.

● 잔금을 지급하기 전에 등기부 등본을 다시 한번 확인하라=계약후 이사오기 전 다른 물권이 설정될 수 있으니 잔금지급 전에 반드시 등기부 등본을 한번 더 확인해야 한다.

●부동산 중개료 문제는 구청, 시청 지적과로 문의하라=부동산 중개료 부담 문의는 구청, 시청 지적과 문의하면 된다.

계약을 잘못 중개한 부동산 중개업자는 책임이 있다.부동산 중개업자는 중개대상물 확인설명서를 작성하여 중개의뢰인에게 교부해야 한다. 대상물확인설명서를 중개의뢰인에게 작성해 주지 않았거나, 그 작성된 내용이 사실과 다르면 부동산 중개업자는 일부 과실에 대해 책임을 져야 한다.

●임대차 계약후 분쟁시 알아야할 2가지

▷불량주택문제 - 내용증명 및 사진촬영으로 증거자료를 남긴다.

민법 623조에는 ＇세입자의 귀책사유로 발생한 하자가 아닌 이상, 집주인이 일방적으로 세입자에게 수리부담을 전가시킬 수 없으며, 자기 임의대로 수리비를 공제할 수 없다. 임대인은 임대물의 사용·수익에 필요한 수선을 하여야 할 의무를 부담한다＇고 돼 있다.

또 임대인이 수선의무를 부담하는 임대목적물의 파손정도에 관하여 판례는 "임대목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다."라고 적시 돼 있다.

또한 "임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있지 않은 경우에는 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않고 여전히 임대인이 부담한다."라고 돼 있다.(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결).

▷전세보증금 돌려 받기
계약만료일이 되었는데도 임대보증금을 집주인이 돌려주지 않으면 다음처럼 해결하면 된다.

- 임차권 등기 후 이사하거나 ①민사조정 ②화해조서작성 ③소액사건심판 이용 ④임대보증금 반환청구소송등을 이용하면 된다

[조인스랜드] 박원갑 기자