저금리 시대에 여윳돈을 겨냥한 테마상가(복합쇼핑몰)분양이 잇따르고 있으나 투자자들은 어떤 상가를 선택해야 할지 혼란스럽다. 최근 공정거래위원회가 테마상가 등의 불법 과장광고를 적발한 사례에서 보듯 저마다 그럴듯한 투자환경을 내세우며 유혹하고 있어 조심할 필요가 있다.
국내 최대 상권이라는 서울 동대문 상가나 일부지역을 빼면 테마상가의 투자수익률이 신통치 않다. 공급이 많은 데다 불경기가 지속되고 있기 때문이다. 지난해 3월 인천 Y상가에 투자한 김모(49.서울 개봉동)씨는 "지난해 9월 이후 임대료는 물론 상가 관리비 내기도 힘들어 빨리 경기가 풀리기를 바랄 뿐"이라고 말했다.
테마상가는 같은 건물에 많게는 수천 개의 점포가 있기 때문에 높은 권리금을 형성할 수도 있으나 경기변동이나 상권변화.경쟁상가 출현 등에 따라 투자원금을 위협받을 수 있다.
그러나 전문가들은 몇가지 위험 요소를 주의하면 비교적 안정된 투자를 할 수 있다고 입을 모은다. 온라인 분양정보 전문업체 바이뱅크 박동렬 사장은 "복합 쇼핑몰은 소액으로 높은 임대 수익을 기대할 수 있지만 아파트상가나 근린상가와는 달리 꼼꼼한 위험관리가 필요하다"고 말했다. 그는 "쇼핑몰의 입지조건.경쟁상권 유무.권리관계.환금성 등을 분석해 투자 안전성을 확인하는 것이 우선"이라고 조언했다.
◇입지 여건 다각적 검토해야=교통.유동인구.배후 소비인구 집중 여부 등으로 나뉘지만 10~20대를 주요 소비층으로 하고 있기 때문에 교통 요인이 가치를 결정하는 핵심 요인이다.
하지만 교통 여건도 주변 상권이 발달돼 있지 않으면 의미가 없다. 주위에 상권이 조성돼 있고 역세권에 위치한 쇼핑몰이어야 기본은 한다는 얘기다. 하지만 최근 분양하는 쇼핑몰들 중에는 이러한 요건을 충족하는 곳이 많지 않다.
◇강력한 관리 회사=근린 상가나 단지 내 상가는 영업시간이나 휴일 등을 상인이 마음대로 정한다. 하지만 복합 쇼핑몰은 대규모 시설이기 때문에 관리회사가 필수적이다. 2001년 수원 H상가에 투자한 추모(39.경기도 군포시)씨는 "상인들과 관리회사가 상가관리 문제로 다투고 있어 상권활성화가 어려울 것"이라고 말했다. 투자 이전에 상가 운영계획을 먼저 살펴보는 게 순서다.
◇뻥튀기 수익률 조심=시행사나 분양대행업체 등이 제시하는 투자수익률은 추정치에 불과하므로 곧이곧대로 믿었다가는 낭패를 볼 수 있다. 최악의 경우 수익은 고사하고 상가가 비어 관리비 내기에 벅찬 곳도 많다. 특히 대출받아 분양가를 댔는데 임대가 제대로 안될 경우 이자만 꼬박꼬박 물어야 한다.
결국 테마상가는 상인들에 대한 상가 임대가 얼마만큼 이뤄지느냐가 투자의 관건이다. 전문가들은 신규 쇼핑몰의 경우 주변 상인들이 분양 물량의 30~40%를 계약한다면 운영이 성공적이라고 말한다.
황성근 기자
사진=김태성 기자<tskim@joongang.co.kr>
