50대 중반의 기업체 임원 김모씨는 최근 서울 강남지역에서 분양 중인 오피스텔 두 채를 계약했다. 노후대비용으로 임대를 놓아 월세를 받을 계획이다. 각 전용면적 25㎡(약 7.5평)로 분양금액은 총 3억5000만원이다. 계약금 3500만원은 먼저 지불했고 나머지는 여유자금 2억원과 대출을 받아 중도금·잔금을 낼 계획이다. 임대를 놓으면 두 채 합쳐 월세 수입은 150만원 정도가 될 것으로 기대하고 있다. 건물이 완공돼 임대를 놓을 때는 임대사업자로도 등록할 예정이다.
부동산 불경기에 임대사업 시장은
정부의 4·1 부동산대책에 따라 임대사업이 탄력을 받을 것으로 보인다. 이번 대책에는 민간 임대주택 활성화 방안이 포함돼 있어서다. 구체적으로 ▶토지임대부 임대주택 ▶주택임대관리업 신설 ▶임대주택 리츠(부동산 투자전문 펀드) 규제 완화 ▶준공공 임대 도입 등이다. 토지임대부는 택지는 소유하지 않은 채 토지사용료를 부담하면서 임대주택을 공급할 수 있게 하는 방식이다. 주택임대관리업은 임대주택의 시설·임차인 관리 등의 서비스를 제공한다. 기업형 임대사업 육성을 위해 임대주택 리츠에 대해 1인당 주식 소유한도(30%) 등을 배제한다. 준공공 임대는 민간 임대주택에 세제 인센티브와 임대료 인상률 제한 등의 의무를 동시에 부여한다.
전문가들은 4·1 대책에 따른 민간 임대주택의 본격적 활성화는 아직 나타나지 않고 있다고 진단한다. 하지만 일련의 정부정책으로 임대시장에 최근 변화의 조짐이 보인다. 주택임대관리업에 진출하는 업체가 등장하고 민간 임대주택 사업자는 지속적으로 늘고 있다.
일본처럼 임대관리기업도 속속 등장
부동산정보업체 ㈜부동산써브에 따르면 2012년 말 기준 전국 매입임대 사업자 수는 4만5200명으로 역대 최고를 기록했다. 2011년에 비해 5900명 늘었다. 매입임대는 건물을 지어 임대하는 게 아니라 기존 집을 매입해 하는 임대사업이다. 임대사업자의 증가는 2011년 2월 11일, 8월 18일에 발표한 전·월세시장 안정방안에서 관련 규제가 완화돼서다. 2·11 대책에선 매입임대 사업자에 대한 양도세 중과·종부세 비과세요건을 완화했다. 8·18 대책에선 임대주택의 세제 지원 대상을 수도권 세 채, 지방 한 채에서 수도권·지방 구분 없이 한 채로 낮췄다. 또 임대주택사업자가 사는 주택 한 채에 대해선 보유기간(3년 이상) 요건을 충족할 때 양도세 비과세 혜택을 주는 방안 등이 포함됐다. 부동산써브 조은상 리서치팀장은 “정책 변화와 함께 전·월세시장이 강세를 보이면서 임대사업에 대한 관심이 커지고 있다”고 말했다. 2·11, 8·18 대책에 이은 4·1 대책의 영향으로 임대사업자는 계속 늘 거란 예상이다.
주택임대관리업에 진출하는 기업도 속속 나온다. ㈜신영은 지난달 주택임대관리업 진출을 위해 ‘신영 홈스’를 세웠다. 이 회사가 강남 보금자리에 분양 중인 오피스텔 ‘강남 지웰 홈스’가 첫 대상이다. 20~48㎡, 691실 규모다. 정동희 상무는 “2년간 임대를 책임지고 임대관리 위탁도 가능하다”고 말했다.
코오롱글로벌은 최근 인천 송도신도시에 기업형 임대관리 서비스를 내세운 오피스텔 ‘더 프라우 Ⅱ’를 선보였다. 전용면적 40~60㎡ 규모다. 첫 3년간 임대수익을 매년 6%씩 보장한다고 밝혔다. 현재 기업형 임대 서비스를 앞세우는 곳은 자사가 분양한 아파트나 오피스텔의 미분양 해소가 중심이지만 일본의 예를 볼 때 앞으로 관련 기업의 진출이 늘 것으로 전망된다. 일본은 주택임대회사가 관리하는 주택이 약 1350만 채로 전체 민간 임대주택의 45%를 차지한다.
임대사업에 나설 때는 고려해야 할 것이 많다. 우선 임대사업용으론 ▶매매금액 2억원 이하 ▶전용면적 60㎡ 이하 ▶가구 수 300가구 이상인 단지가 바람직하다. 지역적으로는 역세권, 대학가 주변, 창업시설 등이 몰려 있는 곳이 꼽힌다. 부동산 정보업체 조인스랜드(www.joinsland.com)에 따르면 이런 조건을 갖춘 소형 아파트·오피스텔의 수익률은 현재 연 4~5% 선이다. 예를 들어 경기도 군포 충무 주공 2단지 전용 44㎡짜리는 매매가 1억3500만~1억6500만원이다. 세를 줄 경우 보증금은 1000만원에 월세 55만~63만원이다. 투자 대비 수익률은 대체로 서울 강남권 임대는 연 4%, 서울 강북권은 5%, 수도권은 5~6%다.
활성화 위해 재산세·상속세 혜택 주장도
전문가들은 부동산에 오랜 기간 돈이 묶이고 건물 유지 및 관리에 들어가는 비용을 고려할 때 임대사업에 적절한 수익률은 시장 금리의 1.5~2배 수준을 꼽는다. 집값이 하향 안정세를 보이면서 예전같은 시세 차익은 기대하기 힘들다는 게 중론이다. 유엔알컨설팅 박상언 대표는 “최근엔 시세차익보다 월세 수입이 더 강조된다”며 “과거보다 기대 수입이 많이 낮아졌다”고 말했다. 일정기간 임대와 수익을 보장해 준다는 것도 주의할 필요가 있다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “임대수익 보장은 매력적이지만 보장의 주체가 시행사인지, 분양사인지 정확히 해야 나중에 손해를 보지 않는다”며 “임대수익 보장 약속은 그 비용이 이미 분양가에 반영된 측면도 있다”고 말했다.
건설산업연구원 김현아 연구위원은 “민간 임대주택사업이 보다 활성화되기 위해 세제 혜택이 더 주어져야 할 것”이라며 “임대사업자에게 취득·양도세뿐 아니라 재산·상속세상의 혜택도 줄 필요가 있다”고 말했다.
임대시장 활성화 방안에 따라 앞으로 부동산 간접투자 자금이 임대시장에 들어올 가능성이 크다는 분석도 나온다. 현재 부동산 리츠 운용자산은 10조원, 수익형 부동산에 투자하는 펀드 40조원 등 부동산 간접투자 자금은 50조원 규모다. 코람코자산신탁 서민석 이사는 “이들 자금은 주로 대형 건물에 투자했다가 수익률이 떨어졌다”며 “전·월세시장이 확대되면서 미국·일본처럼 임대주택 간접투자가 늘어날 것”이라고 말했다.
