전철·고속철 접근 쉬워··· 교육여건 좋고 월봉·봉서산 있어 쾌적

중앙일보

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하늘에서 내려다 본 천안 쌍용지구 일대. 이곳은 교육여건과 쾌적성이 높아 주거만족도가 높은 지역으로 평가된다.

1960년대 지방의 작은 도시였던 천안은 반세기 동안 눈부신 발전을 거듭하며 충남의 핵심도시가 됐다. 이 같은 변화는 각종 인프라를 갖추기 위한 체계적인 도시개발이 있었기에 가능했다. 이영행 부동산학 박사와 함께 지역에 조성된 도시개발지구들을 조명해 보는 시리즈를 마련했다. 네 번째 순서로 쌍용지구의 현재와 미래가치를 분석해 봤다.

계획성 있게 상업·주거·녹지지역 개발

쌍용지구는 천안지역 대표적인 주거지역이다. 쌍용지구는 지난 2005년 시에서 환지방식을 통해 구획정리 사업으로 개발한 곳이다. 토지·아파트 분양 당시 금융위기 속에서도 대부분의 필지가 분양 완료됐다. 일부 미분양이 있었지만 얼마 지나지 않아 100% 분양이 끝나는 등 지역에서는 관심도가 가장 높은 편이었다. 일부 아파트 단지가 건설사 부도로 공사가 중단되는 곳도 생겼지만 경기가 회복되면서 매매가격이 급상승했다. 쌍용지구는 서부지역 가운데 도시개발이 가장 빨리 완료돼 주민들이 안정된 생활을 영위하고 있는 곳이다. 도시계획에 의한 상업·주거·녹지지역이 계획성 있게 개발됐기 때문이다. 설계 당시 이면도로는 차량통행에 문제가 없었지만 주차공간이 부족해 결국 도로변 주차가 늘어났고 양방향 통행이 어려운 상가지역 도로의 경우 갈등 요인을 유발시키는 원인이 됐다. 그러나 여전히 주거지역으로 인기가 높다. 이처럼 주거지역으로 인기가 있는 이유는 생활의 편리성과 교통 용이성, 교육 여건 등 다양한 욕구를 충족시킬 수 있는 곳이기 때문이다.

주차 공간 부족해 불법주차 문제

쌍용지구의 가장 큰 장점은 수도권 전철역인 쌍용역과 인근 불당동에 위치한 KTX천안아산역과 연계할 수 있다는 점이다. 또 인근에 백석농공단지, 제3산업단지를 비롯해 삼성전자와 삼성SDI 등 대기업들이 위치해 직주근접 여건을 형성한 곳이다. 여기에 대형마트와 백화점이 위치하면서 천안에서 대표적인 지역성을 갖게 됐다. 지구 내에는 다양한 과목의 단과학원과 종합학원이 있어 교육여건이 탁월한 지역이기도 하다. 인근에는 천안시청, 종합운동장, 각종 생활체육시설이 들어서 있고 월봉산과 봉서산이 있어 지역주민의 다양한 욕구를 충족시킬 수 있다.

단점으로는 건축물이 10년을 넘어서면서 일부 원룸을 시작으로 하양여과(고소득층이 사용하던 주택이 저소득층 사용으로 전환 되는 현상) 경향을 보이고 있다. 외부 유입 인구가 많을 뿐만 아니라 과도하게 밀집돼 있어 교통정체가 극심한 곳이기도 하다. 게다가 도시설계 당시만해도 이면도로에 차량통행이 문제가 없었지만 현재는 주차공간이 부족해 불법주차로 양방향 통행이 쉽지 않다. 이 때문에 상가지역 이면도로는 주차문제로 인한 갈등요인이 되고 있다.

　쌍용지구 기회요인을 살펴보면 월봉산과 봉서산이 천안 도심공원으로 자리 잡고 있어 주민들의 휴식처이자 안식처 역할을 하고 있다는 점이다. 특히 높은 쾌적성은 쌍용지구만 갖고 있는 기회적인 변수이자 동시에 영구적이라는 점에서 미래가치가 높다. 반면 위험요인으로는 천안지역 개발이 서부지역 중심으로 이뤄져 전반적인 천안지역 균형발전의 저해요소로 작용될 수 있다는 점과 산업단지와 아산 탕정으로의 진입을 위한 상습적인 교통정체, 아산신도시와 불당지구와의 대체성 등을 꼽을 수 있다.

아파트 매매가격 꾸준히 상승해

쌍용지구는 교통·업무·주거·문화·휴식·쇼핑을 목적으로 개발된 도심지역에서 가장 안정화 된 곳이다. 복합개발을 목적으로 하고 있지만 주로 공동주택인 아파트 위주로 개발됐다. 개발 수익성이 아파트가 가장 높기 때문이다. 이런 점을 고려해 아파트를 중심으로 다양한 변수를 고려해 쌍용지구의 비전과 투자가치를 분석한 결과 경제성 면에서는 소형 트렌드에 맞춰 공급된 아파트는 매매가격이 꾸준히 상승하는 현상을 보이고 있어 투자자와 거주자에게 투자 가치가 높은 것으로 나타났다. 이런 현상은 당분간 유지될 것으로 전망된다.

다만 일부 대형 아파트의 경우 거래량 부족으로 매매가에 대한 판단을 유보할 수 있지만 전반적인 주거환경을 볼 때 3~5년 후에는 대형 아파트 공급 부족현상과 경기의 회복속도에 비례해 가격 상승이 가능할 것으로 예측됐다. 또 편리성을 볼 때 직주접근이 유리한 수도권 전철과 고속철도, 불당동 번영로와의 인접성이 높게 평가됐다.

　쾌적성에 있어서 주거지역은 전통적으로 가중치가 가장 높은 변수다. 쌍용지구는 지구 내에 월봉산과 봉서산이 위치해 있고 상업지역도 있어 저해요인 없이 매우 양호한 것으로 평가됐다. 사회성에서는 주변에 많은 도시공원이 조성돼 있어 주민들이 모여 소통을 할 수 있을 뿐만 아니라 노인정만 50여 곳이나 돼 공간적 구조도 양호한 것으로 나타났다. 안전성에서는 개발이 완료된 지역으로 CCTV 등 보안·안전시설과 자체 치안시스템이 구축돼 있다. 아파트 단지도 대체적으로 안전성을 유지하고 있다. 단 일부 원룸 밀집지역과 단독주택 지역에서는 안정성이 다소 떨어지는 현상을 보이고 있지만 대체적으로는 양호하게 평가됐다. 입주민의 선호도와 만족도는 성숙성을 갖춘 지구로서 삶에 만족을 줄 수 있는 환경을 갖추고 있어 대체로 긍정적인 것으로 조사됐다.

　이영행 부동산학 박사는 “종합적인 미래가치는 주민의 선호도와 만족도를 고려해 평가하면 가장 정확하다. 종합적인 평가 결과를 분석해 보면 쌍용지구는 거주 만족도와 선호도가 높고 도시의 모든 기능이 갖춰져 있고 특히 학원이 밀집돼 있어 교육 면에서 최고의 지역으로 손꼽히고 있다. 뿐만 아니라 도심 중앙에 위치한 월봉산과 봉서산은 높은 쾌적성을 갖춰 주민들의 안식처 역할을 하고 있는 지역으로 쌍용지구는 미래가치가 꾸준한 지역으로 전망할 수 있다”고 말했다.

강태우 기자 ktw76@joongang.co.kr