[재테크 정보] 부동산 경매·공매 요령

주부 권정아(39)씨는 요즘 '경매'라는 말만 들으면 귀가 솔깃하다. 고교동창생이 지난해 봄 서울 마포의 한 아파트를 법원경매로 시세보다 2천만원 싸게 낙찰했는데 1천만원이 더 올랐던 것이다.

경매에 참여해 보고 싶다는 생각에 이리저리 귀동냥을 하고 있지만 복잡하고 어려워 엄두가 나지 않는다.

외환위기 이후 경매가 대중화되면서 權씨와 같은 부동산 초보자들의 관심이 뜨겁다. 원하는 물건을 시세보다 싸게 살 수 있을 것이라는 기대에 참여자도 늘어나는 추세다.

특히 올해는 불경기로 경매물건이 늘어나 많은 사람이 경매법정을 들락거릴 것으로 예상된다.

하지만 부동산 경매는 호락호락한 투자대상이 아니다. 철저한 사전정보 분석과 함께 때로는 전문가들의 도움을 받아야 낭패보지 않는다.

# 시세보다 싸네요-법원 경매

지난해 경매시장에서 가장 인기있었던 상품은 아파트다. 아파트값이 크게 오르자 사람들이 몰리며 수도권의 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 90%를 넘어선 지 오래다. 최근엔 아파트값 상승세가 시들하자 충청권 시장이 인기다.

◇경매란 이런 것=경매는 물건 소재지의 관할 법원에서 이뤄진다. 통상 감정가가 시세보다 10~15% 정도 싸고, 한 번 유찰될 때마다 20%씩 떨어진다는 게 장점이다.

낙찰 뒤 잔금을 내면 법원에서 등기부에 올라있는 권리들을 말소하고, 직권으로 소유권을 이전해주기 때문에 안전이 보장된다. 토지거래허가구역의 부동산이라도 경매 물건은 거래허가를 받지 않아도 된다.

◇경매 유의점=경매는 임차인 등을 내보내는 책임이 낙찰자에게 있고, 까다로운 권리분석을 해야 한다. 낙찰하더라도 잔금을 내기 전에 채무자가 빚을 갚고 채권을 없애면 무효가 될 수도 있다. 낙찰가는 지나치게 높게 써내면 안된다.

경매는 낙찰가 외에 공과금(낙찰가의 5.8%선)과 임차인 이주비, 경우에 따라 경매컨설팅 의뢰 수수료(감정가의 1~1.5%)와 리모델링 비용 등이 추가되므로 이를 감안해야 한다.

지지옥션 강명관 이사는 "아파트는 1회 이상, 다가구.연립.단독주택은 2회 이상, 상가.토지 등은 3회 이상 유찰된 것을 고르는 게 좋다"고 조언했다.

사건번호 앞에 붙는 번호도 유심히 살펴봐야 한다. '99타경', '01타경' 등은 처음 입찰에 부쳐진 연도 표기로 이런 것들은 감정이 최소 2~3년 전에 이뤄져 시세보다 싼 편이다. 요즘 나오는 신건(첫 입찰에 부쳐지는 물건)중에는 감정가가 현 시세보다 비싼 것도 많으므로 잘 따져야 한다.

권리 분석은 경매의 기본이다. 조인스랜드컨설팅 백준 사장은 "초보자는 수익률이 낮더라도 자기 수준에 맞고 안전한 물건을 고르는 게 좋다"고 말했다.

# 안전한 게 좋아-자산관리공사 공매

최근 공매장에는 유독 주부들이 많이 찾는다. 주로 아파트 등 주거용 상품이 인기라는 게 자산관리공사 관계자의 말이다. 경매에 비해 브로커 농간이 적어 안전한 게 장점이다.

◇공매는 이런 것=공매는 유입자산.수탁재산.고정자산.압류재산 등 종류가 다양하며 자산관리공사 본사나 전국 9개 지사에서 입찰한다. 일반인은 종류가 다양한 압류재산과 유입.수탁재산을 노릴 만하다.

특히 유입자산.수탁재산은 명도책임이 공사에 있어 안전하고 권리분석이 끝나 초보자에게 좋다. 물건에 따라 매매대금을 나눠 내거나 대금 선납 때 이자를 감면해 주는 등 목돈 부담이 적다.

인터넷으로 집에서 입찰할 수도 있다. 자산관리공사는 이달부터 온비드(www.onbid.co.kr)를 만들어 공사 보유 물건은 물론 금융기관 공매물건까지 온라인으로 입찰하고 있다.

◇공매 유의점=토지거래허가 대상 물건은 해당 관청으로부터 허가를 받아야 한다. 토지는 지상에 무허가 건물이 있을 수 있으므로 현지를 방문해 건물의 존재유무를 확인해야 한다.

압류재산은 경매처럼 명도책임이 매수자에게 있다. 응찰 전에 물건별 부대조건 및 유의사항을 꼭 확인해야 한다. 세금 압류일자 또는 근저당설정 등기 이전에 등재된 가등기.가처분.지상권 등은 말소가 되지 않으므로 사전에 등기부등본을 꼭 열람해야 한다.

서미숙 기자

<알아두면 편리한 경.공매 용어>

- 사건번호=경매에 응찰하고자 하는 물건을 특정하는 번호. 부동산경매사건의 부호는 '타경'이다 (예를 들어 '99-123' 은 '99타경123'이라고 읽는다).

- 입찰기일=경매법원이 경매를 실행하는 날. 해당 법원은 입찰기일 14일 이전에 일간신문에 입찰물건과 함께 입찰일자와 시간.장소를 공고한다.

- 낙찰기일=입찰기일로부터 7일 이내 입찰을 진행한 법정에서 최고가 입찰자에 대해 낙찰허가 여부를 결정하는 날. 입찰법정에서 선고한 후 법원게시판에 공고한다.

- 유 찰=해당 기일에 응찰자가 없어 낙찰되지 못하고 무효가 되는 것.

- 취 하=경매신청 후 채무자가 채무를 변제한 경우 경매신청 채권자가 경매신청을 취소하는 것. 취하는 낙찰인이 낙찰대금을 납부하기 전까지 가능하다.

- 배 당=강제집행에 있어 압류 채권자 이외의 채권자가 집행에 참여해 변제받는 방법.

- 수탁재산=금융기관 및 기업체가 소유하고 있는 비업무용 부동산으로서 자산관리공사에 매각을 위임하여 일반인에게 매각하는 부동산.

- 압류재산=세금을 내지 못해 국가기관 등이 체납자의 재산을 압류한 뒤 체납 세금을 받기 위해 자산관리공사에 매각을 의뢰한 부동산.

- 유입자산=금융기관의 구조개선을 위해 자산관리공사가 법원경매를 통하여 취득한 재산.