[내년부터 달라지는 주요 부동산 제도]

중앙일보

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내년엔 부동산 관련 법률과 지침 등이 많이 바뀐다. 개정 내용과 시행시기 등을 정확하게 알아야만 낭패보지 않는다. 일반 투자자들이 관심이 많은 세금.경매.다세대주택건축 관련 내용을 정리했다.

◇ 양도소득세 세율 인하=양도세 산정기준이 종전 2년에서 1년으로 빨라진다. 그동안 보유기간이 2년이 넘느냐 안되는냐에 따라 세율이 달랐으나 내년부터 보유기간이 1년미만인지 아니면 1년 이상 인지에 따라 세율을 차등적용한다는 것. 이 제도는 1월부터 시행될 예정이다.

김종필 세무사는 "불가피한 경우가 아니라면 내년부터는 1년 이상 보유한 뒤 파는 게 절세의 한 방법"이라고 말했다.

또 지금은 부동산을 구입한 사람이 소유권 이전등기를 하려면 세무서에 들러 양도 사실을 신고하고 확인서를 받아야 하지만 7월부터는 이런 신고절차를 밟지 않아도 등기할 수 있게 된다.

부동산 등기전산화로 국민들이 개별 신고하지 않더라도 과세자료를 쉽게 구할 수 있기 때문이다. 다만 양도신고 때 예정신고 납부액의 15% 만큼 세액공제해 주던 것을 양도 후 2개월 이내에 예정신고할 경우에 한해 10%만 세액을 공제한다.

◇ 다세대.오피스텔 건축기준 강화=우선 내년 3월부터 서울에선 새로 짓는 다가구.다세대 주택은 가구당 한대씩 주차장을 확보해야 한다.현재는 가구당 0.7대다.

그러나 서울시가 지난해 4월 건설교통부에 낸 ▶다세대주택 건폐율 계산때 폭 1m 이내의 발코니를 건축면적에 포함하고▶일조권 기준을 부활하는 한편▶채광 창이 있는 기존 주택벽면 높이의 2분의 1에 해당하는 거리안에서는 다세대주택 건축을 하지 못하도록 한 '다세대주택건축 기준 강화방안'은 시행 시기가 아직 불투명하다.

건교부는 "서울시가 낸 다가구.다세대주택 건축기준 강화 내용을 접수했지만 단지 참고사항에 불과한 데다 다른 지방자치단체의 의견을 들어야 한다"며 "현재로서는 이 내용이 포함된 건축법 시행령을 개정할 계획이 없다"고 못박았다.

이와 함께 당초 2월께부터 시행될 것으로 보였던 서울의 상업지역 오피스텔 용적률 제한조치도 시행 시기가 늦어질 전망이다.

서울시 관계자는 "각종 절차를 감안하면 내년 2월 시행은 무리"라며 "용적률 제한 조치가 공표되기 위해서는 도시계획조례 개정안 초안 작성→입법예고→서울시 규제개혁위원회 심의→시의회 상정 등의 절차를 거쳐야 하는 만큼 현재로선 시행시기를 점칠수 없다"고 전했다.

시는 조례 개정이 끝날 때까지 주차장이나 내부구조 요건을 강화해 신규 허가를 제한할 방침이지만 허가권을 쥐고 있는 구청별로 입장이 달라 전면 제한은 쉽지 않을 것으로 예상된다.

◇ 법원경매제도 변경=7월부터는 법원경매환경이 확 달라진다. 경매절차를 대폭 바꾸는 민사집행법이 이때부터 시행되기 때문이다.

이 법은 일반인의 법원경매 참여 문턱을 낮추고 무리한 항고를 방지하는 것을 골자로 하고 있다.

이 법이 시행되는 7월부터는 경매 물건의 채권자나 임차인 모두 항고할 때 낙찰대금의 10%에 해당하는 보증금을 공탁해야 한다. 항고가 기각되면 보증금을 돌려 받지 못한다. 때문에 고의성 항고가 줄어 경매기간이 지금보다 6개월 이상 단축될 것으로 법원은 예상하고 있다.

낙찰허가결정 전까지 할 수 있던 배당요구 신청.철회 기간도 최초 경매기일 전까지로 앞당겨진다. 기간입찰방식이 도입돼 정해진 입찰기간 내에 직접은 물론 우편으로도 응찰할 수 있다.

종전에는 같은 물건에 대해 하루 한 번만 입찰했지만 내년 7월부터는 유찰될 경우 같은 날 오후 재입찰에 부친다.

건국컨설팅 유종률 사장은 "경매참여가 훨씬 쉽기 때문에 입찰경쟁이 높아질 것으로 예상되는 만큼 사전에 철저한 권리.투자 분석이 필요하다"고 조언했다.

◇ 외지인 농지 매입 절차 간소=내년 4월부터 외지인이 농지를 사려면 읍.면사무소에 농지취득자격증명신청서를 내면 된다.

농림부는 당초 내년 1월부터 이를 시행키로 했으나 준비미비 등의 이유로 내년 4월부터 적용키로 했다.

현행 농지법에 따르면 외지인이 농지를 사려면 ▶농지가 있는 읍.면사무소에 가서 농지취득자격증명신청서를 작성한 뒤▶현지 농민을 찾아가 확인 도장을 받고▶다시 읍.면사무소로 가 농지취득증명서와 함께 그 땅에 어떤 작물을 심어 농사를 짓겠다는 식의 농업경영계획서를 제출해야 한다.

손용태 기자 sytae@joongang.co.kr>