강남권 새 아파트, 1억원 싸게 장만하는 비결 있다?

조인스랜드

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[권영은기자] 재건축 아파트값이 추풍낙엽 같습니다. 정부의 9·10 대책으로 올해 말까지 주택을 사면(9억원 이하) 취득세를 덜 낼 수 있게 됐지만 가격이 회복될 것이란 기대감이 사라지면서 수요자들이 아파트 매입을 꺼리기 때문입니다.

그러면서 거래량도 눈에 띄게 줄었습니다. 올해 11월 말 현재까지 서울 전체 아파트 거래량은 3만4694건으로 지난해(1월~12월, 5만9028건)의 60% 수준으로 급감했습니다.

재건축 아파트가 많은 강남권의 거래량 감소세가 두드러집니다. 강남구는 지난해 3989건에서 올해 2264건으로 강동구 3792건→2106건, 서초구 2938건→1336건, 송파구 3569건→2772건으로 각각 줄었습니다.

거래가 어려워지자 집을 급하게 팔아야 하는 매도자는 속이 탑니다. 일부 집주인들은 '무조건 팔아만 달라'며 값을 큰 폭으로 내리고 있습니다. 개포동 A공인 관계자는 "예전에는 매물로 나온 급매물이 팔리면 그 가격이 곧 시세였지만 지금은 다르다"고 말합니다.

팔리지 않은 상태라도 급매물가가 곧 시세가 된다는 얘기였습니다. 급매물이 안 팔리는데 급매물보다 비싸게 나온 매물들은 '의미가 없다'는 것이었습니다.

그러다 보니 투자자들은 신중해졌습니다. '자고 일어나면 값이 올랐다'던 호황기 때와는 달리 '자고 일어나면 값이 떨어진다'는 불황기를 맞았기 때문입니다.

초기 투자금 작다고 무조건 투자했다간…

하지만 투자자들은 쉽게 포기할 수 없습니다. 강남 재건축 단지의 값이 떨어질 수록 사실 투자성이 더 좋아지기 때문입니다. 요즘 투자자들은 초기 투자금액을 확 줄이면서도 향후 시세 차익을 노릴 수 있는 물건을 선호합니다.

개포동에서는 가장 작은 주택형인 36㎡형이 그렇습니다. 그나마 제일 거래가 많다 보니 가격 하락폭이 적은 편입니다.

지난 달 서둘러 강남 개포주공4단지 36㎡형을 매입했다는 김모(62)씨는 이렇게 말합니다.

"지난 달에 8억원을 주고 산 아파트가 한달 새 5000만원이나 떨어졌다고 생각해보세요. 그런데 소형은 그렇게까지 크게 떨어지지 않았어요. 그나마 다행인거죠. 바닥권에 근접한 가격에서 매입을 했다고 생각합니다. 정말 잘 선택한거죠".

정말 그럴까요? 지금부터 개포3~4단지 재건축 추진위원회가 제시한 시뮬레이션 결과와 현재 시세를 곁들여 투자성을 분석해보도록 하겠습니다.

2012년 11월 27일 현재 A씨와 B씨가 개포주공3단지를 각각 매입했다고 가정해보겠습니다. A씨는 초기 투자금액이 적은 36㎡형을 4억9000만원에, B씨는 가장 큰 주택형인 49㎡형을 7억7000만원에 각각 매입했습니다.

두 사람이 5년 뒤 전용 84㎡형의 새 아파트를 배정받았습니다. 둘 중 누가 새 아파트를 더 싸게 받게 됐을까요?

결과적으로 B씨였습니다. 당초 낡은 아파트를 3억원이나 비싸게 주고 산 B씨가 어떻게 A씨보다 새집을 싸게 받았을까요? 새 집을 받을 때 내야하는 추가부담금 때문입니다.

전용 36㎡형이 전용 84㎡형의 새 아파트를 받기 위해 드는 추가부담금은 3억9800만원입니다.(조합측의 추가부담금 추정치를 참고한 것으로 나중에 바뀔 가능성은 얼마든지 있습니다). A씨가 30평형대 새 아파트를 받기 위해서 들인 총 투자금액은 8억8800만원입니다.

다음으로 전용 49㎡형 보유자가 전용 84㎡형 새 아파트에 입주하기 위해 드는 추가부담금은 2900만원입니다.

따라서 B씨의 총 투자금액은 7억9900만원입니다. 즉 B씨가 A씨보다 1억원 가량 더 싸게 새 집을 받게 되는 셈입니다. 물론 금용비용과 취득세 등 세금을 제외한 ‘원금’ 기준으로 말입니다.

물론 각 단지별로 상황은 조금씩 다릅니다. 일반분양분이 많을 수록 수익성이 좋아지기 때문에 추가 부담금 내역이 달라지기 때문입니다.

재건축 아파트 투자가 활발한 상황은 아니지만, 향후 투자를 하게 된다면 이 부분을 꼭 주의해야 할 것 같습니다.

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