초소형 오피스텔, '빛 좋은 개살구' ?

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[황정일기자] 최근 국토해양부나 국민은행, 우리은행 등이 잇따라 내놓은 오피스텔 수요 분석 자료에 따르면 오피스텔의 주 수요층은 혼자 사는 20~30대의 젊은 직장인이고, 이들이 가장 선호하는 오피스텔 면적은 33~50㎡(이하 전용면적) 정도다.

오피스텔은 도시형생활주택 등에 비해 주차가 편리하고 비교적 단지가 커 편의시설이나 보안 등이 잘 갖춰진 덕분이다. 면적 역시 침대와 책상 등을 두고도 어느 정도 여유가 있는 크기다. 사실 혼자 살기에는 이보다 더 클 필요도 없다.

그런데 요즘 신규 분양 오피스텔은 오피스텔 주 수요층이 원하는 것과는 조금 다르게 움직이고 있다. 오피스텔 크기가 33㎡도 안된다. 과거에도 33㎡가 안되는 오피스텔이 종종 있었지만 한 단지 내에서 차지하는 비율은 10%도 안됐다.

33~50㎡가 임대수요 가장 많아

하지만 요즘에는 오피스텔 단지 전체가 16~22㎡ 정도로 구성된 경우도 많다. 22㎡면 침대와 책상을 두면 답답할 정도의 크기다. 접을 수 있는 침대 등 시스템 가구가 아니라면 식사도 책상에서 해결해야 한다. 16㎡는 침대만 둬도 답답하다. 사실상 고시원과 다를 바 없다.

오피스텔 주 수요층이 원하는 면적보다 작은 이 같은 초소형 오피스텔은 왜 나오는 걸까.

크게 두 가지다. 우선 첫째는 평면의 진화로 공간 활용성이 높아진 덕분이다. 평면 설계 기술 발달로 복층형은 물론 더블복층형이 등장하면서 기술적으로 면적이 작아진 것이다.

실제로 22㎡라도 복층이라면 다소 불편하지만 33㎡ 못지 않은 공간을 쓸 수 있다. 아파트 발코니 확장 합법화 이후 발코니 확장으로 전용면적이 확 늘어나면서 주택시장에서 다운사이징(크기를 줄이는 것)이 확산한 것과 같은 이치다.

둘째는 오피스텔 공급 증가, 계속된 경기침체 등으로 오피스텔 분양시장이 예전만 못해진 때문이다. 크기를 더 작게 해 총 분양가를 낮춤으로써 젊은 직장인 등으로의 투자 수요 확대를 노린 것이다.

한 부동산개발업체 관계자는 “오피스텔은 기본적으로 실 수요 상품이 아니라 투자형 상품이므로 계약률, 즉 분양성을 높이기 위해서는 투자 문턱을 낮추는 게 중요하다”고 말했다. 하지만 분양가를 낮출 수 없으니 크기를 줄여 투자 문턱을 낮추는 것이다.

비교적 소액으로 투자할 수 있게 만들어 임대사업자 등 기존 오피스텔 투자자는 물론 젊은 직장인 등을 분양시장으로 끌어들이겠다는 전략이다.

그렇다면 고시원과 비슷한 크기의 초소형 오피스텔은 임대 시장에서 잘 먹힐까.

임차인 자주 바뀌는 문제 등 감안해야

우선 임대 수요 자체는 있을 것으로 보인다. 초소형 오피스텔을 분양 중인 한 건설업체 관계자는 “도시형생활주택과 기존 오피스텔(크기 33㎡ 이상인) 중간 수요 등 1인 가구 증가로 임대 수요는 충분하다”고 말했다.

문제는 임대 수익이다. 소형 오피스텔이 몰려 있는 일산신도시 백석동의 경우 33~50㎡대 오피스텔과 33㎡ 이하 오피스텔 임대료 차이는 보증금이 같다면 월세 10만원 정도다. 보증금이 1000만원이라면 33~50㎡대는 50만~60만원, 33㎡는 40만~50만원 선이다.