9월 소형평형 공급 의무화 파장

중앙일보

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재건축 아파트 시장이 혼란에 빠졌다. 오는 9월께 부활 예정인 소형 평형 공급 의무비율 제도(7월 26일 발표)와 내년 7월께 시행할 것으로 보이는 도시주거환경정비법(7월 24일 발표)때문이다.

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전문가들은 이번 조치로 재건축 투자 열기가 한풀 꺾일 것으로 보고 있다. 실제로 서울 강남 재건축 대상 아파트는 이번 정책 발표 이후 거래가 뜸하다. 아직 값은 보합세지만 매물이 늘기 시작해 조만간 가격 하락으로 이어질 것 같다.

◇ 소형의무 비율과 적용시기=소형건립 비율만 의무화할 것인지 아니면 소형건립비율과 연계해 자금지원.용적률 등 인센티브를 줄 것인지 아직 결정되지 않았다. 다만 전세난이 심한 서울이 경기도보다 소형의무비율이 높을 것이란 관측이 우세하다.

저밀도지구의 예를 참고하면 전용면적 18평 이하 30%, 18평 이상 70%로 짓는 방안과 18평 이하 20%, 18~25.7평 30%, 25.7평 초과 50%를 짓는 방안이 있을 수 있다. 건교부 최재덕 주택도시국장은 "평형별 공급비율과 구체적인 적용 대상 아파트는 여론 수렴을 거쳐 8월말까지 확정하겠다" 고 밝혔다.

그러나 업계는 제도 확정시점까지 건축심의를 통과하지 않은 단지가 적용 대상에 포함될 것으로 보고 있다. 보통 건축비율은 건축심의 단계에서 정하므로 건축심의가 적용 기준점이 될 가능성이 크다는 것.

◇ 소형의무비율 영향권=중층(10~15층)단지와 개포.고덕.둔촌 등 택지개발지구 저층(5층)단지,가락시영 등 개별 저층단지 등이 영향권 안에 있는 것으로 보인다.

5개 저밀도지구 가운데 잠실.청담 및 도곡.암사및 명일.화곡 등 4곳은 이미 소형 평형 의무비율이 확정돼 이번 조치 적용을 받지 않는다.

주민들의 반발로 소형평형 건립비율이 확정되지 않은 반포 역시 이번 조치는 적용받지 않지만 저밀도지구 기본계획에 따른 평형제한은 받는다. 중층아파트와 아직 건축심의를 통과하지 않은 가락 시영.가락 한라시영 등 저층 개별단지는 직격탄을 맞을 것으로 점쳐지고 있다.

중층의 경우 대부분 재건축 후의 평형을 전용 25.7평 이상으로 배정했기 때문이다. 전용 18평 이하 아파트를 20~30% 정도 지으면 상당수 조합원이 재건축 후 기존 평형보다 작은 평형을 배정받을 수도 있다.

10~20평형으로 이뤄진 저층 단지는 소형 의무비율을 피해가기 어려울 전망이다. 개포지구는 서울시가 용적률을 2종주거지역에 해당하는 2백%까지 낮추라고 요구하고 있어 이번 소형의무비율까지 적용하면 조합원 부담금이 더욱 늘어난다.

◇ 도시주거환경정비법 파급효과=50~2백가구의 소규모 단지에 큰 영향을 미칠 전망이다. 이 법은 시공사를 사업계획승인 이후 정하도록 하고, 사업 추진도 조합 단독으로 하도록 했기 때문이다.

지금은 조합이 재건축추진위 구성 후 시공사를 미리 선정, 시공사의 지원을 받아 조합을 운영하고 있다. 그러나 시공사가 단순도급의 역할밖에 하지 못하면 조합이 직접 사업절차를 진행하고 이에 따른 비용을 부담해야 한다.

성종수.강황식 기자 sjssoft@joongang.co.kr>