봄 이사철이 다가오면서 세입자 마음이 무겁다.
전세로 들어간 집이 경매에 넘어가면 전세 보증금을 몽땅 날릴 수도 있기 때문. 그러나 주택임대차보호법과 경매상식만 알면 전세금을 안전하게 지킬 수 있다.
◇ 전세기간 세입자 맘대로〓전세기간 계약은 세입자에게 유리하도록 돼 있다.
집주인과 합의해 6개월, 1년, 1년 6개월, 2년 등 자유롭게 정할 수 있다. 세입자는 2년 미만으로 계약했더라도 2년까지 살 수 있다.
물론 세입자라고 해서 아무 때나 나갈 수 있는 것은 아니다. 세입자도 계약기간 동안 살아야 한다.
집주인은 계약기간이 끝나기 한 달전까지 반드시 세입자에게 집을 비워달라고 통보해야 한다. 이때 내용증명을 보내는 등 근거서류를 마련해 두는 게 좋다.
통보하지 않았다면 '묵시적 계약갱신 원칙' 에 따라 계약이 자동적으로 2년 연장된 것으로 본다.
다만 계약이 연장된 후 세입자가 마음이 변해 이사를 하려면 집주인은 세입자로부터 통보를 받은 뒤 3개월 안에 전세금을 돌려줘야 한다. 전세금을 받지 못하면 세입자는 전세금 반환 청구소송 등을 제기하면 된다.
◇ 확정일자 날인.전입신고 필수〓확정일자는 임대차계약에 의해 생긴 임차권을 물권화해 세입자가 '변제권' 을 갖도록 해준다. 전세계약서만 있으면 관할 동사무소에서 쉽게 받을 수 있다.
이때 주의할 것은 집이 경매로 넘어갈 때 선순위 근저당보다 확정일자가 늦으면 세입자가 후순위가 돼 낙찰대금에서 근저당 금액을 뺀 나머지 돈에서만 보증금을 돌려받을 수 있다는 점. 때문에 선순위 근저당 금액이 지나치게 높은 집은 피하는 게 좋다.
대략 근저당권과 전세보증금을 더한 금액이 ▶아파트는 시세의 80%▶단독.근린주택은 60%▶연립.다세대는 68%선 이상이면 '위험대상' 이다.
◇ 재계약할 때〓계약기간이 만료돼 재계약을 했다면 이전 계약서를 반드시 챙겨야 한다. 계약서가 없으면 최초 확정일자를 인정받지 못하기 때문이다.
또 전세보증금을 올려줬다면 그 증액분만큼 계약서에 기재하고 확정일자를 다시 받는다. 이 때 새 계약서를 작성하는 것보다 이전 계약서를 활용하는 게 좋다.
◇ 임차권 등기하면 이사해도 전세금 받는다〓임차권등기는 집주인 동의없이 할 수 있다.
종전엔 임대계약이 끝났는데도 전세보증금을 돌려받지 못하면 세입자는 집주인을 상대로 한 전세금반환청구소송에서 이긴 뒤 집을 비워줘야만 경매처분을 할 수 있었다.
그러나 집을 비우면 경매에서 우선변제권을 상실해 사실상 세입자는 경매신청 하기가 어려웠다.
하지만 임차권 등기를 하면 전세금을 돌려받지 못한 채 이사가더라도 우선변제권을 인정받는다.
임차권 등기를 하려면 확정일자가 명기된 임대차 계약서와 주민등록등본.거주사실 확인서 등이 필요하고 비용은 거의 들지 않는다.
서미숙 기자
