이면도로의 낡은 근린주택 건물주에게 애물단지는 3~5층. 마땅한 임대업종이 없어 비어 있거나 애써 구한 임차인도 자주 바뀐다.
안정된 수입을 얻지 못하면 건물 임대업은 치명타를 입는다. 이럴 때는 朴씨처럼 고시원으로 개조해 직영하면 적은 비용으로 큰 수익을 올릴 수도 있다.
다만 고시원 임대업은 평당 임대보증금이 2백만원 이하인 지역에서 해야 한다. 평당 임대보증금이 2백만원이 넘는 간선도로변은 고시원으로 개조하기보다 다른 용도로 임대하는 게 수익성과 안정성에서 낫다.
입지는 고시준비생이 많은 지하철 역세권과 대학가 주변이 안성맞춤이다.
대학가는 계절에 따라 매출이 들쭉날쭉해 평균 수익률을 따져 보는 게 좋다. 학기 중에는 공실률(전체 건물에서 비어 있는 방의 비율)이 5% 정도지만 방학 때는 50%까지도 가기 때문에 직장인들도 유치할 수 있는 곳이 낫다.
좋은 시설로 꾸미면 월세를 더 받을 수 있다. 대학가의 평균 월세는 18만~25만원이나 시설에 따라 30만원 이상인 곳도 있다.
직장인을 대상으로 하는 곳은 대학가보다 월세가 높다. 같은 고시원이라도 창가는 2만~3만원을 더 받는다.
상가주택을 고시원으로 꾸미는 데 필요한 허가절차는 구청에 문의하면 된다. 리모델링.건축 전문업체가 허가관련 업무를 대행해 주기도 한다.
성종수 기자
