근저당은 집값 30%미만 … 열쇠받는 즉시 전입신고

전셋값이 뛰면서 집주인과 세입자 간 분쟁이 늘고 있다. 주택임대차(전·월세) 계약기간이 남았는데도 집주인이 전셋값 인상을 요구하는가 하면 전셋집을 새치기하는 일도 빈번하다.

우선 계약금의 경우 약속을 지키기 위한 최소한의 장치다. 보통 거래 금액의 10%를 내놓는다. 일단 계약을 체결한 뒤 하루가 지나지 않아도 파기하면 책임을 져야 한다.

　일반적으로 계약금을 준 사람을 반환받을 수 없고 받은 사람은 계약금의 2배 수준의 금액을 줘야 한다. 미리 물건을 확보하기 위해 체결하는 가계약과 계약의 차이점에 대해 궁금해 하는 사람도 많은데 법에서는 가계약도 계약의 일부분으로 본다.

　따라서 가계약을 파기할 때도 계약과 똑같이 위약금을 물어야 한다. 그러나 계약서에 ‘계약금을 준 자가 계약을 위반하면 계약금을 포기하고 계약금을 받은 당사자가 계약을 위반하면 그 두배를 상대방에게 물어주고 계약을 해제할 수 있다’는 특약을 하지 않으면 실제 손해만을 청구할 수 있다.

그러므로 계약금을 해약금으로 추정한다는 문구를 기재해야만 한다.

　계약이 이뤄진 후에는 집주인은 마음대로 집을 비우라고 요구할 수 없고 또 2년의 임대차기간에 묶이지만 임차인은 언제든지 해지통보가 가능하고 3개월 후 집주인은 보증금을 줘야 하는 의무가 있다.

집주인이 전셋값 인상 등 계약 조건을 바꾸려면 최소 계약 만기 한 달 전에 세입자에게 알려야 한다.

　그렇지 않으면 종전 계약이 그대로 이어지는 것(묵시적 갱신)이므로 집을 비우지 않아도 된다. 다만 계약이 묵시적으로 갱신된 경우라도 집주인은 전셋값의 5% 이내에서 올려달라고 할 수는 있다.

따라서 주변 전셋값이 많이 올랐다면 집주인과 협의해 5% 이내에서 전셋값을 올려주는 게 바람직하다.

　주변 전셋값이 큰 폭으로 뛴 경우 계약기간이 남았더라도 전세 계약 1년 뒤부터는 집주인이 5% 이내에서 전셋값을 올려달라고 요구할 수 있다.

물론 이 경우 세입자가 동의해야만 가능하다. 집주인 입장에서는 세입자가 거부하면 법원에 민사조정신청을 해야 한다.

황정일 기자

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