“내년 서울 아파트 값 2.5% 오른다”

조인스랜드

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주택산업연구원은 최근 내년 서울의 아파트 값은 2.5%, 전셋값은 5% 안팎 상승할 것이라는 전망을 내놨다. 연구원은 ‘2011년 주택시장전망’이라는 보고서를 통해 내년 전국의 아파트 값은 2%, 서울•수도권은 2.5% 오를 것이라고 내다봤다.

이 같은 아파트 값 상승률은 내년 물가상승률(3.5% 예상)을 감안하면 사실상 마이너스인 셈이다. 집값이 바닥에 가까워졌다는 심리가 확산된데다 수급불균형으로 내년에는 집값 상승 전환이 가능하겠지만 금리인상 압박, 수도권 미분양 증가 등 요인으로 상승폭은 크지 않을 것이라는 분석이다
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전셋값은 주택공급량 부족, 불투명한 집값 전망 등에 따른 대기수요 증가로 내년에도 강세가 이어질 것으로 전망했다. 아파트는 서울이 5%, 수도권•지방이 4% 오르고 주택 전체로는 서울이 4%, 수도권•지방은 3.5% 상승할 것으로 내다봤다.

주택 거래 회복 기대감 커

◆ 거시경제 여건

-2008년 금융위기 이후 2009년 회복세로 전환되었던 경제성장세가 2010년 들어 강한 성장세를 구현
-2010년 1분기 8% 대의 높은 성장세를 시현했고 이후 성장세는 둔화되었으나 높은 성장세 수준을 유지
-건설업 성장세도 거시경제 회복에 힘입어 2010년 꾸준한 성장세를 시현하였음
-2011년 경제성장 전망에 따르면 4%대의 수준을 유지할 것으로 예상
-거시경제 여건은 지속적으로 양호할 것으로 전망되나 성장률이 2010년 대비 둔화될 것으로 예상
-고용은 증대하나 증감 폭이 2010년 대비 감소할 것으로 전망돼 고용 여건 불확실성 증대
-물가는 3%대(3.5%, 한국은행) 상승할 것으로 전망되고 있으나 최근 공공요금 상승을 감안하면 체감물가 상승률은 더 높을 것으로 예상
-이러한 물가 상승 압박으로 금리 인상이 단행되면 경제 회복속도 둔화 등의 원인이 발생하여 주택시장 여건은 악화될 가능성이 있음

◆주택시장 동향

▶주택가격
-2009년 하반기 상승세가 둔화되기 시작했던 매매가격은 대부분의 지역에서 하락세
-반면 전세가격은 전지역에서 상승세를 꾸준히 유지하고 있어 전세가격 강세
-매매가격은 2010년 하반기부터 하락세가 둔화되는 양상
-매매가격의 하락세 둔화와 함께 전세가격 상승세가 증가하고 있어 전체적으로 주택가격 불안정 가능성을 배제할 수 없는 상황
-2010년 주택가격은 유형에 상관없는 변동 패턴을 보였으나 규모별로는 격차 보여
-특히 중소형 주택의 가격 변동이 큰 것으로 나타나 매매 및 전세수요의 변동을 감지할 수 있음
-매매가격의 경우 소형주택이 2%, 중형주택이 1.7% 상승하였으나 대형주택은 0.7% 하락해 대형주택의 수요가 크게 위축
-전세가격에서도 대형주택의 가격 변동이 가장 낮은 것으로 나타나 매매와 전세수요 모두 대형주택의 상대적으로 크게 위축되었음
-이는 지속적인 거시경제 회복에도 불구하고 소규모 주택에 대한 강한 선호 전환으로 나타난 것으로 해석됨
-그러나 전세가격의 경우 대형주택 상승세가 2009년부터 꾸준하게 나타나고 있어 전세가격 상승에 따른 매매가격 상승이라는 동조화 가능성을 감안할 때 일정 기간 후 대형주택 매매가격의 상승 가능성을 배제할 수 없을 것임

▶주택거래
-주택시장 침체로 주택거래는 2010년 감소 추세를 유지
-그러나 감소 폭은 급격한 변화를 보이지 않고 있음
-최근 주택거래 추이를 보면 다소 상승하는 양상을 보이고 있음
-특히 아파트 경우 전세 거래 증가로 거래량이 증가하는 것으로 나타나
-지역별로는 전 지역에서 최근 거래량이 조금씩 회복되는 모습을 보이고 있음
-주택가격의 바닥세 전망과 함께 주택시장 회복 전환의 한 원인으로 해석되고 있음

▶주택공급
-2010년 10월을 기준으로 주택건설 인허가 실적은 전년동월 대비 5.8% 감소
-서울과 수도권은 각각 52.1%, 15.8% 증가
-입주물량 변화를 보면 주택수급 문제 커
-2010년까지 입주예정 물량은 30만 가구에 육박하는 수준을 유지하였으나 이후 점차 감소할 것으로 전망
-특히 서울, 경기도 등 주택수요가 밀집되어 있는 지역에서의 입주물량 감소는 기존 미분양 물량이 충분히 해소된 후 가격 불안정성 증대로 나타날 수 있다는 점에서 대책 마련이 필요
-2012년 입주량 통계의 정확성에 한계가 있다는 점을 감안할 때 수급문제가 지속될 것이라는 결론을 도출할 수 없으나 전반적인 변화의 방향이 수급불균형 가능성을 나타낸다고 해석할 수 있음

◆ 2011년 주택시장 전망

▶주택공급 전망
-2010년 주택건설 실적은 2009년 대비 크게 감소할 것이라 예상
-2011년의 경우 2010년 수준을 유지할 것이라 예상
-2010년 실적 BSI는 61.7로 2008년 공급 실적 대비 감소세를 예상
-2011년 공급 전망 BSI는 106.4로 나타나 2010년 공급 실적 수준을 유지할 것으로 전

▶주택거래 전망
-2010년 주택거래 BSI는 수도권 4.8, 지방 50.0, 전국 33.3으로 나타나
-전반적으로 2010년 주택거래는 크게 위축되었음을 시사하고 있음
-지방의 경우 수도권에 비해 BSI지수가 높아 상대적으로 침체 정도가 약한 것으로 해석할 수 있음
-2011년 거래실적 BSI는 수도권 138.1, 지방 122.2, 전국 128.1로 나타나
-거래 회복에 대한 기대감이 큰 것으로 나타났음
-특히 수도권의 경우 지수가 크게 나타나 향후 전세시장 활황과 함깨 주택거래도 회복될 것이라는 전망이 매우 우세한 것으로 나타났음

▶주택가격 전망
-2011년 주택시장은 회복세를 보일 것으로 예상
-수도권의 미분양 적체가 악화되고 금리 인상 등의 악재가 여전히 매매가격의 상승세 전환을 가로 막고 있으나 전세가격의 상승과 주택수급 불일치 등의 원인으로 매매가격은 어느 정도 회복될 것으로 예상
-매매가격 상승폭은 아파트의 경우 전국은 2%, 서울과 수도권은 2.5% 정도 예상되며 주택 전체 매매가격은 1.5% 내외 상승이 전망
-전세가격은 2010년에 이어 신규공급 물량 감소의 영향으로 강세를 유지할 것으로 전망됨
-아파트의 경우 서울은 5%, 수도권과 지방은 4% 수준의 상승세가 예상되며 주택 전체의 전세가격은 서울이 4%, 수도권과 지방은 3.5%대 상승이 전망됨
-그러나 2011년 예상 물가 상승률 3.5% 감안한다면 매매가격은 실질적으로 여전히 하락세를 유지하는 것이지만 매매가격 변동은 바닥에 가까워져 회복할 수 있는 기반을 다지는 한해가 될 것으로 전망
-위험 요인 중 금리 인상은 최근 기준금리 인상에도 불구하고 주요 금리가 상승하지 않아 어려우나 경제 회복에 따른 금리 인상 요인도 추가로 있다는 점을 감안할 때 주택가격에 대한 영향은 피할 수 없을 것
-매매가격을 하락시키고 전세가격을 상승시키는 영향은 상반기가 지나야 나타날 것으로 예상