[김예나의 세테크] 토지보상, 현금보다 채권 … 만기까지 보유 땐 감세 혜택 커져

주부 A씨는 10여 년 전 아버지로부터 지방의 농지를 상속받았다. 농사 지을 사람도 없고 거래도 잘 되지 않아 그냥 방치했는데 최근 도로 건설로 수용 대상이 됐다. 생각지 않은 돈이 생겨 기쁘지만 보상금을 채권 등으로 받는 등 절차도 복잡한 데다 세금도 걱정이다.

　토지가 수용돼 보상을 받으면 우선 양도세를 내야 한다. 일반 매매에서 A씨처럼 농지를 나대지 상태로 방치했다면 비사업용 토지에 해당돼 중과세될 수 있다. 하지만 일반 매매가 아닌 토지 보상은 좀 다르다. 이 경우 토지가 수용되는 사업의 인정 고시일 5년 전부터 땅을 보유하고 있었다면 비사업용 토지로 간주하지 않기 때문에 중과세 대상에서 제외된다.

　감면 규정을 활용하면 토지 보상을 받을 때 양도세를 줄일 수 있다. 토지가 수용되면 보상 방법에 따라 20~50%의 세금 감면 혜택을 누릴 수 있다. 감면율은 보상금 수령방법에 따라 다르게 적용된다. 현금 보상보다 채권 보상의 감면율이 더 높다. 현금으로 보상을 받으면 양도세의 20%에 대해 감면 혜택이 적용된다. 채권 보상의 감면율은 25%다. 채권 보상의 경우 만기까지 채권을 보유키로 약정하면 3년 만기는 세액의 40%를, 5년 만기는 50%를 감면받을 수 있다.

　하지만 감면액의 한도가 정해져 있어 이를 감안해야 한다. 현금과 일반 채권의 감면 한도는 1년간 1억원이다. 3년 만기(40% 세액 감면)와 5년 만기(50% 세액 감면) 채권은 1년간 2억원, 5년간 3억원의 한도 내에서만 감면 혜택을 받을 수 있다. 게다가 이 한도는 토지 수용뿐만 아니라 자경 농지와 농지 대토 등 다른 감면 조항과 합쳐서 적용된다. 수년 내에 수용되는 토지 외에 다른 토지의 매매가 있었다면 주의해야 하는 것이다. 토지 보상의 경우 양도세 관련 규정이 다소 복잡한 만큼 기본 내용은 숙지하되 구체적인 세액 계산은 전문가와 상담할 필요가 있다.

　A씨처럼 소유한 토지와 다른 곳에 거주하는 부재지주는 1억원에다 양도세를 내야 할 돈을 합친 금액까지만 현금으로 보상받을 수 있다. 이를 초과한 금액은 채권으로 받게 된다.

　앞서 설명했듯 채권을 만기까지 보유하면 감면 혜택을 받을 수 있다. 하지만 만기에 한꺼번에 이자소득이 발생해 금융소득이 4000만원을 넘으면 해당 연도에 종합과세 대상자가 될 수 있다는 점도 고려해야 한다.

김예나 삼성증권 세무전문위원